[스포츠서울]주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안정을 보호하기 위한 법률이다. 주거목적의 임대차에 적용된다. 보증금을 납부한 임차인이 보호를 받기 위해서는 대항력을 갖춰야 한다. 대항력이란,
경매기준권리(근저당권 등)보다 먼저 주택의 인도와 주민등록을 마치는 것이다. 그런데 경매 물건에 법인이 임차인으로 있을 수 있다. 대항력이 있는 법인일 경우 법에 의한 보호를 받는지, 받는다면 보
증금을 매수인이 인수해야 하는지 확인해 보자.

과거 주택임대차보호법은 법인의 대항력 및 우선변제권을 인정하지 않았다(대법원 2003다 2918). 그래서 법인은 임차주택에 전세권을 설정하고 이를 통해 배당을 받았다. 그러나 주택임대차보호법이 개정되면서 일정한 조건을 갖춘 법인에 대해서도 대항력과 우선변제권이 인정되게 되었다.

대항력이 인정되는 법인은 중소기업이다. 중소기업이라 함은 중소기업기본법 제2조의 기준에 따른다. 업종별로 매출액 또는 자산총액으로 확인할 수 있다(중소기업기본법 시행령 별표 1 참조). 중소기업이 직원들의 주거용으로 주택을 임차한 경우 대항력을 인정받는다. 여기에는 조건이 있다. 중소기업에 소속한 직원 본인이 주택을 인도받고 직접 주민등록을 마쳤을 경우 대항력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 3항 참조).

만약 임차인 기간 중 거주 직원이 변경될 경우, 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력의 효력이 생긴다.

또한 국민주택기금으로 저소득 무주택자에게 임대주택을 지원하는 법인도 주택임대차보호법의 보호대상이다(주택임대차보호법 제3조 2항 참조). 한국토지주택공사와 서울주택도시공사, 경기도지방공사 등이다. 무주택자에게 임차 주택을 전대해주므로 경매 매수시 전입자는 해당 공사와 전차인이다.

법인 또한 대항력의 요건(전입과 주민등록)과 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권을 인정받는다. 또 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한다면 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

따라서 법인도 주택임대차 보호법의 대상이 될 수 있다. 매수인은 경매 물건에 법인 임차인이 있다면 인수 여부를 따져봐야 한다. 주택임대차에 있어서 기억해야 할 법인의 유형은 중소기업과 국민주택기금 사업을 하는 공사 두 종류다. 일반 법인의 경우 중소법인 여부를 가리고, 전입신고일을 기준으로 대항력 유무를 우선 따져보는 것이 순서다.

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