[스포츠서울] 전세는 우리나라 도시형성 역사에 배경을 두고 있는 독특한 부동산 거래이다. 급격한 도시화로 늘어난 인구 대비 늘 부족한 주택은 전세라는 제도를 자리잡게 만들었다. 또한 전세 제도는
종자돈이 부족해도 집주인 또는 임차인이 될 수 있는 선택적 기회를 제공한다. 전세금에 보태서 집을 사거나, 그냥 종자돈에 맞는 집을 빌릴 수도 있기 때문이다. 오히려 이러한 매력이 전세 제도를 유지
시킨 원동력이라 생각한다.

그만큼 사람들은 오랫동안 투자와 주거안정에 있어 전세를 시의적절하게 활용해오고 있다. 특히 주택 거래가 활발한 시기에 전세의 파급력은 커지기 마련이다. 전세보증금이 거래 활성화의 윤활유 역할을 하는 것이다. 하지만 전세를 수반한 거래는 매매당사자 간의 이해관계에 임차인의 상황까지 감안해야 한다.

임차인 입장에서는 임대차기간 중 집주인이 바뀌는 것이 달갑지는 않다. 전세보증금의 원활한 반환에 의구심이 생길 수 있다. 그렇다고 매매에 관여하기도 애매하다. 반대로 매수인 입장에서는 보증금의 승계를 매도인과 협의만 하면 되는지, 아니면 임차인과 새롭게 계약을 해야 하는지 애매한 상황에 놓이게 된다. 아쉽게도 매매대금의 정산과 소유권의 안전한 등기이전에 가려져 임대차계약의 승계는 대응순위가 밀리는 것이다.

물론 임대차계약은 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 계속 유지되는 것이고, 임대인은 자기자금 또는 새로운 임차인의 보증금으로 반환하면 종료된다. 하지만 그렇다 해도 임대차계약의 승계가 당연한 것은 아니다. 다시 말해 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않을 경우 이의를 제기할 수 있고, 이러한 경우 임대차계약은 승계되지 않는다. 따라서 기존 임대인의 보증금 반환채무도 소멸(인계)되지 않는다는 얘기다(대법원 2001다64615 참조).

그러므로 새로운 임대인의 지위에 있는 매수인은 매매과정에서 임차인의 의사를 확인받아야 한다. 그 방법으로는 새로이 임대차계약서를 작성하거나, 기존 계약서에 전세보증금 채무 승계의 문구를 삽입하는 등의 의사표시 사실을 남겨둬야 한다.

일반적으로 부동산이 매매되면 임대차보증금 반환 채무도 소유권과 결합하여 일체로 이전되는 것으로 본다. 때문에 통상적으로 전세보증금의 승계는 가볍게 여겨진다. 대부분 이렇게 처리한다는 얘기로 금액만 확인하고 넘어가는 경우가 많다. 하지만 주택은 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지를 고려해야 한다. 전세보증금이 제공하는 선택적 기회를 보다 깔끔하게 활용했으면 한다.

 

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