[스포츠서울] 권리분석은 기준권리보다 앞선 권리는 매수인 인수, 후순위 권리는 매각으로 소멸함을 원칙으로 한다. 이러한 원칙은 민사집행법에 명시되어 있다. 그럼에도 불구하고 권리분석이 어려운 이유는 예외가 있기 때문이다. 그 중 가처분은 선순위에 등기된 경우와 후순위에 등기된 경우 모두 원칙과 달리 판단되는 때가 있어 더 어렵게 느껴진다. 어떤 경우에 가처분을 원칙과 달리 판단해야 하는지 알아보자.

기준권리 보다 앞서 등기된 가처분은 당연 매수인이 인수함을 원칙으로 한다. 그런데 ①가처분권자가 소유권을 취득한 경우 ②가처분권자가 경매신청자와 동일한 경우 ③피보전권리가 근저당권설정청구권이고 가처분권자가 근저당권 설정을 완료한 경우는 매수인이 인수하지 않아도 된다. 이는 가처분권자의 목적이 달성되었기 때문에 매수인이 인수하지 않는 선순위 가처분으로 판단하면 된다.

다만, 매수인이 인수하지 않는 권리라고 해서 해당 가처분이 매각으로 자동 소멸하지는 않는다. 별도의 말소절차가 필요하다. 가처분권자가 스스로 말소촉탁을 하지 않은 경우 매수인이 가처분의 목적달성하였음을 소명하고 집행법원 또는 가처분을 한 법원에 가처분 말소 촉탁을 신청해야 한다.

또한 가처분 등기 후 일정기간이 경과할 때까지 본안소송이 없을 때에도 매수인이 가처분을 인수하지 않는다. 왜냐하면 가처분의 소멸시효가 완성되었기 때문이다. 이때 소멸시효는 시기에 따라 달리 적용되는데 2002년 6월30일 이전의 가처분은 10년, 2002년 7월1일부터 2005년 7월27일 사이 가처분은 5년, 2005년 7월28일 이후 가처분은 3년을 적용한다. 이러한 경우도 매각으로 자동 소멸하는 것은 아니며 매수인이 취소소송을 통해 말소해야 한다(대법원 2002다58389 참조).

한편 가처분이 후순위인임에도 불구하고 매수인이 인수하는 경우가 있다. 후순위 가처분이 ①건물철거 및 토지인도청구를 위한 경우, ②소유권이전등기에 관해 다툼이 있는 경우에는 그 후순위 가처분은 경매로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수한다. 즉 매수인이 낙찰을 받아도 나중에 가처분권자가 본안소송에서 승소하면 건물이 철거되거나 소유권을 뺏길 수도 있다는 말이다.

이제 입찰을 희망하는 물건에 가처분이 있어도 무조건 피하지 말자. 먼저 원칙에 따라 인수여부를 따져보고 해당 가처분이 원칙과 달리 적용되는 부분이 있는가를 확인하면 된다. 어렵다고 피하기 보다는 알아보고 도전하면 위험은 피하고 기회는 잡을 수 있다.

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