[스포츠서울] 최근 박원순 서울시장이 서울 강북구 삼양동에 있는 단독주택 2층 옥탑방에 한 달간 입주해 서민의 삶을 체험하고 시민의 애환을 듣는다고 하는데요.

이 옥탑방 구조는 패널로 이루어져 있고 9평 정도 크기에 방은 2개면서 가운데 화장실 겸 세면장이 있는데 방 하나는 박 시장이 쓰고 다른 방은 수행원들이 쓰는 실제 주택으로 볼 수 있습니다. 옥탑은
건축면적의 1/8 이하면 층수에서 제외되고 마음대로 지을 수도 있지만 이처럼 방을 꾸미고 주택으로 쓴다면 용도변경 신고나 허가를 꼭 받아야 해요.

이런 옥탑방은 양도소득세 신고할 때도 많은 논란이 되기도 합니다. 1세대 1주택 비과세는 1세대가 주택을 양도하는 경우 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하여야만 혜택을 주고 있어요. 그런데 여기서
주택이란 건축법상 주택을 이야기하는 것이 아니고 실제 주거용으로 사용하는 건물을 이야기하는 것입니다.

주택은 주택법에 세대 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 일부 및 그 부속토지라고 규정되어 있어 박 시장이 지금 생활하는 옥탑방은 세법상 주택의 면적과 층수에 포함되는 것이죠.

주택의 종류는 건축법에서 정하고 있는데요. 단독주택의 범위에 있는 다가구 주택은 3층 이하를 주택으로 쓰면서 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하로 19세대 이하가 거주하는 경우로 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.

그렇지만 기준은 같지만, 층수가 4층일 때는 공동주택의 다세대 주택으로 보아 호별로 주택이 있는 것으로 인정해 건물주 가족이 전체를 쓰지 않는 한 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수가 없죠.

다가구 주택도 세법에서는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 있다면 각각 하나의 주택으로 봐요. 그러나 다가구 주택을 나누어 팔지 않고 통째로 판다면 그 전체를 하나의 주택으로 보고
취득자나 양도자가 1인인지 여부와 관계없이 단독주택의 1세대 1주택을 적용하여 비과세받을 수가 있어요. 그렇지만 양도금액이 높은 경우에는 고가주택 기준이 적용됩니다.

그런데 최근 국세청에서는 다가구주택에 대하여 일제히 양도세 신고를 잘하였는지 점검하고 있다고 하는데요. 대표적으로 박원순 시장이 입주한 옥탑방의 경우 다가구주택이 건축물로 신고가 적법하게
되어 있는 것과 상관없이 양도일 현재 실제로 거주하는 세대가 옥탑방에 있다는 것이 주민등록 전입이나 실제 확인을 통해 확인되면 한 층이 더 있는 것에 해당하여 3층 다가구주택의 경우 4층 다세대
주택 즉 다주택 보유자로 서울 같은 경우 임대사업자등록을 하지 않았다면 기존 세율에 10 ~ 20%의 가산초과누진세율을 적용하고 장기보유 특별공제도 못받아 배 이상의 세금을 내야 하죠.

거꾸로 마당 등 대지가 넓거나, 절반 정도를 상가로 쓰고 있는 단독주택 경우에는 건축물대장에는 없지만 실제로 옥탑방에 박원순 시장과 같은 세입자 거주하는 것이 확인되는 경우에는 주택면적이 커지게 되어 대지를 더 많이 주택 부분으로 인정받고 상가면적이 주택면적보다 작게 되어 1세대 1주택 비과세 적용에 따른 세금혜택을 더 많이 받을 수 있습니다.

양도소득세는 불분명한 경우에는 공부상 용도와 면적에 따르지만, 전입신고나 실제 사용 용도가 분명하게 확인되는 경우에는 불법 여부에 상관없이 실제 용도와 면적에 따라 과세한다는 점 꼭 알아두세요.

[스타稅스토리]는 국세청 출신 베테랑 박영범 세무사가 생생하게 들려주는 인기 연예인 및 스포츠 스타들의 세금과 관련한 실제 이야기입니다.

박원순 서울시장이 부인 강난희 여사와 함께 한달 동안 살게 된 옥탑방. 사진 | 공동취재단