성호건 한국부동산개발연구소 대표.

[스포츠서울] 도시의 단독주택, 꼬마빌딩이나 시골에 전원주택 등 건축을 하다 보면 도로와의 접함이 중요하다는 사실을 알 수 있다. 도로가 접하지 않은 땅을 의미하는 맹지는 거의 모든 건축이 불가능 하기 때문에 활용가치가 거의 없기 때문이다. 하지만 시골을 지나다 보면 실제 도로의 구분이 쉽지 않은 경우가 있다. 예를 들어 실제로 지목상 도로(이하 ‘도’)가 찍혀 명확한 도로가 있는 반면 지목은 ‘전’, ‘임야’, ‘구거’ 등인데 사람과 차량이 지나다니고 있는 현황도로가 있기 때문이다.

이 외에 상황에 따라 2m 도로를 접해도 건축 허가를 인정해주는 반면 4m 혹은 6m너비의 도로를 접해야지만 건축허가를 인정해주는 경우가 있다. 필자 역시 이 도로에 대한 부분을 제대로 몰라 처음 집을 지을 때 당시 꽤 애먹었던 경험이 있다. 실제로 지금도 도로에 대한 문의는 많이 들어온다. 따라서 건축을 할 때 단순히 도로 접함 여부가 아닌 제대로 알아야지만 피해가 생기지 않을 것이다. 이번 도로에 대한 칼럼 주제는 두 번에 걸쳐 세분화해 전반적으로 다뤄보도록 하겠다.

먼저 도로를 정의하고 있는 법은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’, ‘건축법’, ‘도로법’, ‘사도법’, ‘농어촌도로 정비법’ 등이 있다. 여기서 건축법상 정의한 도로는 ‘보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로를 의미한다. 즉 현행 법으로는 4m 너비의 도로가 확보되지 않으면 대체로 건축허가가 불가능하다는 얘기다.

즉, 도로를 정의하는 법은 다양하지만 우리가 건축허가를 받기 위한 도로를 정의하고 싶을 때는 건축법을 기준으로 따라가는 것이 중요하다. 또한 여기서 파생되는 다른 법에서 정의하는 도로를 함께 살펴봐야 한다. 먼저 건축법 제44조(대지와 도로의 관계)에 따르면 ‘건축물의 대지는 2미터 이상의 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다’고 되어 있다. 여기서는 도로의 너비가 아닌 건축물이 있거나 허가 받을 땅이 도로와 2m이상 접해 있어야 한다는 얘기이다.

즉, 4m 너비의 도로에 2m이상 접해야 한다는 것인데 그 예외를 두는 경우는 △해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우 △건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우 △(농지법)제2조나 1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우 등이다.

해당 내용은 도로는 기본적으로 출입의 편리성을 위한 것이므로 그 지장이 없을 때 허가를 내줄 수 있다는 것이다. 또한 도로는 좁지만 광장이나 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지가 붙어 있어 허가권자가 인정한 경우도 가능하다. 다만 연면적의 합계가 2000㎡(공장의 경우에는 3000㎡) 이상인 건축물(축사, 작물 재배사, 그 밖에 의와 관련비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외)의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접해야 한다.

마지막으로 맹지이지만 그 땅의 지목이 ‘전’, ‘답’, ‘과수원’ 등 농지인 경우 에는 농막설치가 가능하다. 한 때 아무것도 할 수 없는 맹지에 농막을 설치해 마치 세컨하우스처럼 활용이 가능했기에 인기가 많기도 했으며, 기획부동산의 경우에는 이러한 정식 주택이 아닌 농막을 설치 해놓고서 마치 정식 건축이 가능한 것처럼 속여 땅을 팔기도 했다.

다음으로 건축법상 도로의 정의를 살펴보면, 4m의 너비가 아니어도 지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비일 때는 도로로서 인정을 해준다. 즉, 건축법 시행령 제3조의 3(지형적 조건 등에 따른 도로의 구조와 너비)를 살펴보면 도로의 너비가 4m 이하여도 허가를 내주는 경우가 있다. 일례로 막다른 도로의 길이가 10미터 미만인 경우 최소 도로의 너비가 2m 이상이면 건축허가를 받을 수 있다.

관련된 다른 사례도 있다. 시골길에서는 4m 내외의 좁은 도로와 6m 이상의 교차가 가능한 넓은 도로가 혼재한다. 그런 길이 35m이상 되는 경우 어디부터 어디까지 6m 도로여야 하는 의문이 생길 수 있다. 법에서 완전히 정의되지 않는 경우가 있을 때는 조례나 관공서 담당자에 따라 조금 다를 수 있으니 꼭 확인해보는 것이 좋다.

이처럼 법과 실무 그 사이에 있는 내용을 알기는 상당히 어렵다. 다음 칼럼에선 사도, 현황도로 등에 대한 내용을 다뤄보도록 하겠다.

성호건 한국부동산개발연구소 대표