[스포츠서울] 경매시장에서 똘똘한 아파트에 대한 인기는 뜨겁다. 투자자들뿐만 아니라 실수요자들까지도 경매로 내 집 마련에 나서기 때문이다. 이를 증명이라도 하듯 매각경쟁률은 치열하다. 하지만
경매로 내 집 마련에 도전할 경우, 권리분석을 비롯해 미래가치까지도 잘 따져봐야 한다.

특히 아파트와 같이 집합건물(오피스 등)을 매수할 때에는 미납된 관리비를 철저하게 조사해봐야 한다. 경매기간이 오래될수록 미납된 관리비는 그 가액이 증가해 수천만원에 이르는 경우도 있다. 당연히 미납된 관리비는 매수인이 인수하는 권리라고는 꿈에도 생각해보지 않았을 것이다. 그러나 매수인도 미납된 관리비를 일부 인수할 수 있다는 사실을 기억하자.

그렇다. 아파트와 같이 집합건물을 매수할 경우 미납된 관리비까지 꼼꼼하게 따져보는 매수인은 드물다. 집합건물은 전유부분과 공용부분으로 구분된다. 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다. 또한 공용부분이란 전유부분 외의 건물부분(복도, 계단 등)을 말한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 참조). 이렇게 전유부분과 공용부분으로 구분하는 이유는 매수인이 미납된 관리비를 부담하는 범위가 다르기 때문이다. 즉, 공용부분의 미납관리비만 매수인이 부담하면 된다(대법원 2001다8677 참조).

이때 전유부분을 제외한 공용부분에 대해 미납된 관리비는 매수인이 부담해야 한다. 예를 들어 미납된 관리비가 200만원(전유부분 150만원, 공용부분 50만원)인 경우 매수인이 부담해야 하는 미납된 관리비는 공용부분인 50만원이 된다는 얘기다. 그러나 미납된 공용부분 관리비에 대한 연체료까지는 매수인이 인수하지 않는다. 관리비를 미납할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이다. 전 구분소유자의 특별승계인(매수인)이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 해서 이미 발생한 법률 효과까지 승계하는 것은 아니기 때문이다(대법원 2001다8677 참조).

다만 일반관리비를 비롯해 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등 공용부분에 대해서는 구분소유자의 4분의 3 이상의 동의로 그 비용항목을 변경할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 참조). 아파트 단지마다 공용부분의 비용 범위가 다를 수 있다는 말이다.

따라서 전유부분에서 발생한 전기료를 비롯해 도시가스, 수도 등 밀린 공과금 역시 매수인이 부담하지 않는다. 매수인은 대금납부를 한 날부터 관리비를 납부하면 된다. 그런데 관리사무소에서 입주를
방해하기 위해 단전∙단수 및 엘리베이터 운행 중지 등의 조치를 취하는 경우가 있다. 이때는 구분소유자로서 해당 기간 동안의 관리비 채무를 부담하지 않아도 된다. 사용방해행위는 엄연한 불법행위이다. 매수인은 불법행위에 대한 상당의 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2004다2598 참조). 그러므로 미납 관리비는 수익률을 낮추는 독이 된다. 때문에 매수인 입장에서 부담하는 미납관리비 범위를 아는 것이 중요하다.

참고로 밀린 관리비에도 소멸시효가 있다. 1개월 단위로 부과되는 관리비의 경우 1년 이내의 기간으로 정한 채권이다. 이는 3년의 단기 소멸시효에 해당한다. 다시 말하면 매수인은 매각대금 납부시점에서 3년이 지난 관리비는 내지 않아도 된다. 다만 미납된 관리비를 이유로 가압류나 소를 제기한 경우는 시효중단의 효력이 있음을 주의해야 한다(민법 163조, 대법원 2005다65821 참조).

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