[스포츠서울 김종철기자] 이사의 계절이 찾아오면서 주택임대차 및 상가임대차와 관련된 법률문제로 골머리를 앓는 이들이 늘어나고 있다. 그중에서도 상가임대차의 경우 임대차기간, 재계약, 대항력, 우선변제, 권리금과 같은 문제가 있어 분쟁의 해결이 더욱 어려운 것이 사실이다.

이러한 문제를 해결하기 위해 정부에서는 지난 해 5월 ‘상가건물임대차보호법’(이하 상임법)을 개정했다. 그러나 여전히 상임법에 대한 임대인과 임차인의 해석차이로 인해 문제를 해결하는 데 어려움을 겪고 있다. 그렇다면 상임법 분쟁을 현명하게 해결하기 위해서는 어떤 내용을 숙지하고 있어야 할까? 법무법인 수호의 박성우 변호사와 함께 상임법 주요 개정 내용과 문제 해결 방법에 대해 알아보자.

Q. 권리금 보호규정의 적용을 받을 수 있는 건물의 범위는 어떻게 되나?

A. 상임법 제2조 및 상임법 시행령에 따라 상임법 적용대상인 환산보증금액의 기준은 ▲서울특별시 4억 원 이하 ▲수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 3억 원 이하 ▲광역시/안산시/용인시/김포시/광주시 등 2억4천만 원 이하 ▲그 밖의 지역 1억8천만 원 이하다.

또한 상임법 제2조에 따라 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「법인세법」에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이어야 한다. 따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차, 예를 들어 유치원 같은 경우는 권리금 거래가 있다고 하더라도 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없다.

Q. 계약갱신을 요구할 수 있는 기간, 5년이 지나도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있나?

A. 권리금 보호규정은 임대차가 종료될 때 적용됩니다. 즉 계약갱신요구권의 존부 내지 5년 기간의 만료 여부는 권리금 회수 기회 보호와 무관하다.

Q. 환산보증금을 초과하는 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는지.

A. 상임법은 원칙적으로 환산보증금 내의 임대차계약만을 적용 범위로 한다. 그러나 예외적으로 권리금 보호조항은 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용된다.

Q. 임대인은 신규임차인과 계약을 체결하면서 자신이 원하는 만큼 차임을 인상할 수 있나?

A. 상임법 제10조의4 제1항 제3호 소정의 ‘현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 경우’가 아니라면 합리적인 범위 내에서 보증금과 차임 인상을 요구할 수 있다. 그러나 신규임차인과 계약은 새로운 계약이므로 종전의 차임보다 높은 금액을 받는다고 해도 법적인 의미의 차임인상은 아니라고 할 수 있다.

Q. 임대인이 직접 상가건물을 이용해 영업하기 위해 신규임차인과의 계약체결을 거부할 수 있는지.

A. 임대인이 직접 영업한다는 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거부할 수 없는 것이 원칙이다. 하지만 예외가 있다. 임대차 종료 후 그 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우라면 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있다.

단, 임대인이 영리 목적으로 사용하지 않을 것처럼 신규임차임과 계약체결을 거절하고선 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리 목적으로 사용한 경우에는 임차인에 대한 권리금회수 방해행위가 돼 손해배상책임이 발생할 수 있다.

Q. ‘권리금 포기’, ‘신규임차인 주선포기’와 같은 약정이 효력이 있나?
A. 권리금 포기와 신규임차인 주선 포기라는 약정을 한 경우라도 상임법 제15조에 따라 상임법 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 약정이므로 원칙적으로는 효력이 없다.

마지막으로 박성우 변호사는 “임대인, 임차인 모두 자신의 재산을 보호하고 법에 따라 보장된 권리를 행사하기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 현명하다”며 “상가임대차와 관련한 분쟁으로 어려움을 겪고 있다면 무료 법률자문 서비스를 이용해보는 것도 추천할 만 하다”고 말했다.

한편, 법무법인 수호에 재직중인 박성우 변호사는 단순히 법률 지식을 제공하는 것이 아닌, 생활 속 법률 상담까지 제공하며 의뢰인들의 권익을 보호하고 있다.

뉴미디어국 jckim99@sportsseoul.com