토지전문가 성호건 한국부동산개발연구소 대표.사진|조현정기자 hjcho@sportseoul.com

[스포츠서울 조현정기자]

LH에 목숨걸고 취업하는 게 가장 좋다고 말하고 싶다. LH 직원들이 했던 투자방식은 일반적인 투자방식과는 다르다. 내부 정보가 있어야 가능하다. 그 방식을 따라서 투자하면 일반인들은 큰 피해를 입게 된다. 심지어 맹지에 투자한 경우도 있다. 그 (내부) 정보는 절대 알 수 없다. 일반인들이 맹지도 투자할 수 있다고 생각하면 기획부동산에게 당할 수 있다. 기획부동산은 LH 사례를 들어 맹지라도 지금 사두면 나중에 배가 될 거라고 할 수 있지 않나. 농담으로 하는 말이지만 차라리 LH에 취업을 하시라고 한다.

토지는 일반적으로 환금성이 떨어진다고 하는데 토지도 가격대비 가치가 얼마 만큼이냐가 중요한 포인트가 된다. 토지의 가치가 굉장히 높은데 가격이 낮으면 환금성이 떨어지지 않는다. 개인적으로 경기도 양평에서 토지 위주로 재테크하고 있는데 올해 1~3월간 토지 매입에 3번 실패했다. 두 번은 사고 싶었던 땅을 다른 분이 채갔다. 내가 공인중개사를 하고 있어 남들보다 매물에 대한 정보가 빠를 수 밖에 없고 지주분이 나한테만 내놓았다고 했는데 어떻게 알고 왔는지 순식간에 사더라. 주변 시세는 평당 300만원에 형성돼 있었다. 옛날 지주분들이 토지를 갖고 있는 경우가 있는데 시세 반영이 안돼 평당 100만원에 나왔다. 사자마자 3배 시세차익을 올릴 수 있는 물건이었다. 한번은 내가 살려고 토지를 알아봤는데 옆 땅은 평당 200만원에 나와있었다. 자금이 없어 계약금을 마련하고 사려고 했더니 지주분이 평당 500만원에도 안 판다고 하더라. 팔 시점에 아들과 상의했는데 아들이 팔지 말자고 한 거다. 급하게 돈이 필요해서 팔려고 했지만 가치가 더 오를 거라 생각해서 안 팔았다. 아파트 등 주택에 비해 환금성이 떨어지는 편이긴 하지만 가격 대비 가치를 잘 맞추면 토지도 얼마든지 환금성이 좋아진다.

부동산 재테크의 끝판왕은 결국 토지다. 아파트도 토지 위에 있고 꼬마빌딩이나 단독주택도 땅 위에 있으며 토지 가치가 오르는 것이다. 땅에 대한 재테크 지식이 별로 없어서 어렵다고들 하는데 공부를 어떻게 했느냐에 따라 달라진다. 일반인들도 아파트에 대해 공부하는 만큼 방향을 조금만 틀면 토지도 잘 알 수 있다.

토지 매입시 소유자와 매도자가 일치하는지 봐야 하고, 토지대장상 용도지역을 확인해야 한다. 발품을 팔아 현장에 갔을때 경계가 확실히 지켜져 있는지도 확인한다. 기획부동산이 토지를 파는 유형 몇 가지를 칼럼에도 썼는데 주로 지분등기로 판다. 큰 토지를 가분할은 해놨는데 소유권이전을 하지 않고 1/n로 공유등기를 해놓아 나중에 처분이 마음대로 안된다. 개발제한구역으로 묶여있는데 ‘풀릴 거다’, 맹지인데도 ‘도로가 닿을 거다’ 등의 말을 한다. 토지 평가시 맹지일 때랑 차이가 많이 난다. 어느 정도만 볼 줄 알면 정상적인 땅을 봐도 3배 정도 시세차익 날 수 있다. 토지는 환금성은 좀 떨어지지만 시세차익을 충분히 가져갈 수 있다. 너무 돈으로만 보지 않으면 된다.

장기성과 단기성을 얼마 만큼 가져갈 건지 판단하는 게 좋을 것 같다. 내 주위 사람이 기획부동산에게 토지를 샀다. 친구에게 얘기듣고 샀는데 친구도 기획부동산을 통해 샀다고 한다. 제주도 땅을 4명이서 2000만원에 샀는데 팔지도 못하는 땅이지만 친구도 같이 사서 친구를 원망할 수 없다. 두번째 경우는 연세있는 지인이 토지 7000평을 평당 4만원에 샀다. 서울과 비교하면 싸게 느껴지고 지역은 원주다. 지도상으로는 원주시내랑 멀지 않아서 모르는 사람이 봤을 때는 충분히 투자가치가 있어 보인다. 기획부동산에 당할 때는 현장에도 안 가보고 산다. 기획부동산 분들이 영업을 너무 잘해서 지도상으로도 판다. 나는 현장에 꼭 가보시라고 말씀드린다. 지인은 막상 사고 나니 경사도가 40도에 육박해서 아무런 개발이 되지 않는 땅이고 농림지역이었다. 팔 때는 농림지역에서 도시지역이 될 거라고, 원주시내랑 가깝지 않나 하면서 팔았다. 심지어 가치가 없는 맹지였다. 기획부동산에 당하는 분들이 여전히 많아서 칼럼을 쓰면서 당하지 않도록 많은 내용을 쓰는데도 토지에 대해 공부하는 습관이 없어서 당한다.

학교에 다니면서 공인중개사 활동을 했는데 수업 들어갈 때 교수님께 이쁘게 보이려고 “수업 참여를 열심히 못할 수도 있다. 양평에서 공인중개사를 하고 있는 청년입니다”라고 말했는데 교수님이 양평이라는 말만 듣고 “아, 기획부동산이네”라고 하셔서 놀랐다. 공인중개사 자격증을 정식으로 땄고 국토교통부의 양벌규정에 따라 열심히 활동을 하고 있다고 말씀드렸는데도 “그러니까 기획부동산이네” 하시더라. 양평 토지를 사셔서 당한 경험이 있으신지 편견을 갖고 있어서 안타까웠다. 일반인들도 토지와 관련해 진짜 전문가를 찾기 쉽지 않다고 여기는지 전문가 말보다 친구 말을 더 믿는다.

●한국부동산개발연구소(코드랩) 대표

●스포츠서울 ‘성호건의 전지적 토지관점 ’부동산칼럼 연재중

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