[스포츠서울] Q. 예비 신부 K(29)씨.
그녀는 오는 12월에 결혼을 앞두고 있다. 신혼 집은 종자돈이 부족한 탓에 내 집 마련 대신 전셋집을 얻어야 할 상황이다. 그래서 주말이면 예비 신랑과 함께 전셋집을 구하러 다니고 있다. 그러던 중 친
정 집에서 가까운 곳에 새로 지는 아파트가 있어 임대차계약을 하려고 한다. 그런데 등기부를 확인해보니, 원래 소유자는 A회사지만, 현재 소유권은 신탁회사로 등기되어 있었다. 공인중개사 얘기로는 원래 소유자인 A회사하고 계약을 하면 된다고 한다. 소유권은 신탁회사로 되어 있는데, 원래 소유자와 계약하는 것이 맞는지 궁금하다.

Q. 아파트와 같이 집합건물의 경우 소유권이 신탁회사로 신탁등기된 경우가 있다. 이렇게 원래 소유자가 있음에도 불구하고 신탁등기를 하는 이유는 원활한 자금조달 및 다른 채권자들로부터 권리행사를 방지하기 위해서다. 왜냐하면 신탁재산에 대해서는 강제집행을 비롯해 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없기 때문이다(신탁법 제22조 참조). 한편, 아파트 또는 테마상가 등을 계약하려고 보면, 신탁등기가 되어있는 경우를 볼 수 있다. 그런데 임차인은 신탁회사로 신탁등기가 되어 있으면, 누구와 임대차계약을 해야 하는지 헷갈리기 마련이다.

이렇게 아파트가 신탁등기 되어 있다면, 신탁회사와 임대차계약을 하는 것이 원칙이다. 물론 신탁등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인인 경우에는 보증금을 안전하게 지키는데 아무런 문제가 되지 않는다.하지만 신탁등기가 된 이후에 신탁회사가 아닌 원래 소유자와 임의로 임대차계약을 하는 경우 보증금을 안전하게 돌려받지 못할 수도 있다. 왜냐하면 신탁회사(수탁자)는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있기 때문이다(신탁법 제31조 참조).

다만, 신탁회사(수탁자)의 임대차 승낙동의서가 있는 경우에만 원래 소유자(위탁자)와 임대차계약을 할 수 있다. 이때 신탁원부를 발급받아, 원래 소유자(위탁자)에게 임대차계약에 관한 권한이 부여되어 있는지 반드시 확인해야 한다. 만약 신탁원부에 위탁자에게 임대차계약에 권한이 없는 경우에는 신탁회사와 계약해야 한다. 다시 말해 위탁자에게 임대차 계약의 권한이 있어야 한다. 여기에 신탁회사로부터 임대차계약에 관한 승낙동의서를 받아야 한다. 이러한 경우에만 위탁자(원래 소유자)와 임대차계약을 할 수 있다.

참고로 위탁자와 임대차계약을 체결한 경우에도 보증금은 신탁회사의 계좌로 입금해야 한다 왜냐하면 대부분의 신탁계약서에 임대차계약은 신탁회사(수탁자)의 사전승낙을 받아 원래 소유자(위탁자)가 체결하지만, 보증금은 수탁자에게 지급하여야 한다는 내용이 있기 때문이다.

 

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