[스포츠서울]경매가 여러 차례 유찰되면 입찰할 수 있는 최저가격이 떨어진다. 이를 유찰에 의한 저감이라 한다. 법원에 따라 차이가 있지만 지역별로 직전 매각금액의 70% 또는 80%로 정해진다. 따라서 2번 유찰되고 80%로 저감되었다면 3번째 새매각에서는 감정가의 64%를 최저가로 하여 진행된다.

그런데 유찰이 반복되어 선순위 채권자들이 배당받고 정작 경매신청채권자에게 남는 것이 없게 되는 경우가 있다. 이를 무잉여경매라고 한다. 무잉여경매가 되면 법원은 경매를 취소해야 한다. 다만 취소 전에 압류채권자에게 먼저 통지를 해야 한다. 통지를 받은 압류채권자는 1주일 이내에 압류채권보다 선순위인 채권과 경매비용을 변제하고 남을 금액을 정해 다른 매수신고가 없으면 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청할 수 있다. 이때 매수신청을 입증하는 보증을 제공해야 한다. 이를 경매신청채권자의 매수신고라 한다.

경매신청채권자의 매수신고를 흔히 채권자 우선매수권이라고 부르기도 한다. 다만 엄밀한 의미에서 경매신청채권자의 매수신고는 우선매수권을 의미하지 않는다. 경매신청채권자의 매수신고금액보다 높은 금액으로 입찰한 매수인이 있다면 그자가 최고가 매수인이 되기 때문이다.

이런 점에서 채권자 우선매수권은 지분매각에 있어서 공유자의 우선매수권과는 다르다. 공유자의 우선매수권은 최고가로 입찰에 참여한 자가 있는 경우에 최고가 매수인보다 우선하여 공유자가 최고가 매수인의 입찰 금액으로 매수할 수 있는 권리이다. 즉 최고가 매수인의 입찰금액대로 매수인의 지위를 공유자가 뺏는 것이다. 이때 당초의 최고가 매수인은 선택에 의해 차순위 매수신고를 할 수 있다. 우선매수를 신고한 공유자가 매각대금을 납부하지 않으면 차순위 매수인으로서 매수신고를 할 수 있다.

결론적으로 채권자의 우선매수권은 공유자의 우선매수권과는 다르게, 잘못된 표현이다. 채권자의 우선매수권은 매수신고금액보다 높게 쓴 입찰자가 있으면 공유자 우선매수권처럼 같은 금액으로 지위를 뺏을 수 없기 때문이다. 경매에서 경매신청채권자의 우선매수신고가 있는 물건이 드물게 있다. 이런 물건을 사고자 한다면 매수 신고된 금액을 확인하고 그보다 높게 써야 한다. 매수신고 금액보다 낮게 쓰면 채권자가 최고가 매수인이 되는 것이다.

'부동산 어벤져스가 전하는 부동산 부자가 되는 지름길!' 스포츠서울이 금융권 최고의 실력파인 '신한은행 부동산투자자문센터' 부동산 전문가들의 칼럼 [부동산 이실직고(理實直告)]를 매주 주 3회 (월·수· 금요일) 게재합니다. [부동산 이실직고(理實直告)]는 주택(재건축· 재개발), 수익형부동산, 경매, 토지, 부동산세금 등의 분야에서 이론과 실전을 겸비한 부동산 전문가들의 생생한 칼럼인데요. 독자들의 부동산 지식을 한단계 올려주고, 나아가 부자로 가는 지름길을 제시합니다.<편집자주>