[스포츠서울]Q. 가정주부 P(46)씨.
남편 직장 때문에 수도권 신도시에 새로 입주하는 아파트에 전세를 얻으려고 한다. 마음에 드는 아파트가 있어 등기부를 열람해 권리관계를 확인해 보려고 하는데, 아직 미등기 상태라고 한다. 공인중개
사 얘기로는 곧 아파트가 등기될 예정이라 전셋집을 얻는데 아무런 문제가 없다고 한다. 미등기된 아파트에 전세를 얻을 때, 대항력은 인정해 주는지, 또 무엇을 조심해야 하는지 궁금하다.

A. 미등기된 아파트에 전세를 얻는 경우, 아직 그 등기(登記)가 없어도 세입자가 주택의 인도와 전입신고를 마치면 그 다음날부터 제3자에게 대항력을 갖게 된다(주택임대차보호법 제3조 참조). 임차인에게 주어지는 대항력은 등기여부와 관계없다는 얘기다.

다시 말해 준공된 아파트가 미등기 상태인 경우가 있다. 이때 소유권이전등기가 되지 않은 경우에도 사실상의 소유자로서 권리행사를 하고 있다면, 그 사람과의 임대차계약은 유효하다(대법원 86다카164참조). 당연히 임차인의 대항력도 인정된다.

한편, 미등기된 아파트에 전셋집을 얻을 때에는 몇가지 조심하자.

첫째, 실제 소유자를 확인하는 것이 중요하다.
분양계약서와 시공사(시행사)를 통해 진정한 소유자를 확인해야 한다. 만약 수분양자가 분양권을 전매한 후에 진정한 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결했다면, 그 계약은 원천적으로 무효가 되기 때문이다.

둘째, 분양대금이 전부 완납되었는지 확인하자.
아파트 분양대금을 전부 납부하지 않으면 분양계약은 해제될 수 있다. 간혹 일부 수분양자 중에는 대금납부가 제대로 되지 않아 분양계약을 해제당하는 경우가 있다. 이런 경우 분양대금 미납 상태에서는 수분양자를 진정한 소유자로 보기 어렵다. 당연히 임대차계약을 체결하는 것은 위험이 따를 수 밖에 없다.

셋째, 분양권에 제한(가압류 등)이 있는지 살펴보자.
분양권에 가압류를 비롯해 처분금지가처분 등의 소유권을 제한하는 권리관계가 발생하는 경우가 있다. 이런 경우 수분양자가 그 권리관계를 깨끗하게 해결하지 않은 상태에서의 임대차계약을 하는 것은 상당히 위험이 따르게 된다.

따라서 미등기된 아파트에 전셋집을 얻을 때에는 진정한 수분양자를 확인하고, 분양대금 완납 여부와 함께 분양권에 제한사항이 있는지 확인한 후, 임대차계약을 해야 한다. 여기에 아파트 등기 여부와 관계 없이 전입신고를 마치고 대항력을 갖춰 놓아야 한다.

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