[스포츠서울] Q. 맞벌이 부부인 H(45)씨.
그녀는 결혼 11년 차로 초등학교에 다니는 자녀 두 명을 두고 있다. 하지만 지금까지 내 집 마련을 못하고 전셋집에 살고 있다. 그래서 올해는 꼭 경매로 내 집 마련을 하려고 한다. 이렇게 그녀가 경매를 고집하는 이유는 시세보다 20~30% 정도 싸게 매입할 수 있다는 확신 때문이다. 내 집 마련에 쫓아다니던 중, 2차까지 유찰된 아파트에 관심을 갖고 있다. 그런데 매각물건명세서에 '대지권미등기'라는 내용이 있었다. 대지권은 무엇이며, 대지권이 미등기된 아파트를 경매로 매수해도 되는지 궁금하다.

A. '대지권'이란 아파트를 비롯한 연립주택 또는 빌라 등 집합건물의 구분 소유자가 전유부분(건물)을 소유하기 위하여 건물이 대지에 대하여 갖고 있는 권리다. 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분에 따른다. 또한 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리해서 대지사용권을 처분할 수 없다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 참조).

그렇다. 집합건물인 아파트에 '대지권 미등기'라고 표시된 경우가 있다. 이런 경우 아파트 소유자에
게 대지사용권이 있다면 크게 걱정하지 않아도 된다. 왜냐하면 해당지역의 도시개발사업 또는 재개
발사업에 따른 절차(토지구획정리, 환지처분, 지적정리 등)가 마야무리되면 당연히 아파트 소유자는
대지권을 취득할 수 있기 때문이다.

집합건물인 아파트가 경매에 나오면, 그 아파트의 감정가격은 건물 및 대지권을 각각 평가하게 된다.
이렇게 감정평가액에 건물과 대지권의 평가가 구분되어 있으면, 그 아파트는 소유자에게 대지사용권
이 주어진 것이다. 반면 아파트 감정가격에 건물의 가격은 있는데, 대지권의 가격이 없는 경우가 있다. 이때는 소유자에게 대지사용권은 없는 것이다.

만약, 아파트 소유자에게 대지사용권이 없는 경우에는 해당 대지권의 매입에 따른 추가 비용이 들어
가게 된다. 이때 대지권을 추가로 매입하지 않으면 건물에 대한 소유권까지 빼앗길 수도 있다. 즉, 대
지권 소유자로부터 본인의 의사와는 관계없이 매도청구를 당하게 되면, 건물(아파트)의 소유권을 상
실할 수 있기 때문이다(민법 제544조 참조).

참고로 신규로 분양하는 아파트의 경우에는 분양계약서 및 분양대금을 납부한 내역서에 대지에 대
한 분양가격이 포함되어 있으면 대지권이 있는 것으로 보면 된다.

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