[스포츠서울] Q. 자영업자 W(48).

그는 7년 전, 사업하는 친구와 함께 땅을 공동소유로 샀다. 하지만 지금은 친구와 사이가 멀어진 상태다. 다행히 땅값은 주변이 꾸준히 개발되면서 상당히 올랐다. 그런데 공동소유자인 친구는 사업자금이 필요하다는 이유로 땅을 무조건 처분하자고 한다. 만약 거절하면 경매를 통해 처분하겠다고 한다. 경매로도 땅을 처분할 수 있는지 궁금하다.

A. 그렇다. 결론부터 말하면 경매로도 땅을 처분할 수 있다. 부동산을 2인 이상 공동으로 투자하거나, 또는 형제들과 공동으로 상속받아 소유하는 경우가 있다. 이렇게 부동산을 여러 사람이 공동(지분)으로 소유하는 것을 공유라고 한다(민법 제262조 참조). 하지만 부동산을 공동으로 소유하게 되면 분쟁이 생기는 경우가 있다. 즉, 공유자(다른 소유자)와 의견이 맞지 않아 급기야 공유물 분할로 치닫는 경우가 있다.

부동산을 공동으로 소유할 경우, 원칙적으로 공유자는 언제든지 분할을 청구할 수 있다. 이때 부동산의 분할은 공유자 전원의 합의에 의해서만 이루어진다. 그런데 분할에 대해서 합의가 되지 않으면 경매를 통해 분할할 수 있다. 다만, 5년 이내로 분할금지 특약을 한 경우에는 그 기간이 지난 뒤에 분할을 청구할 수 있다(민법 제268조 참조).

이렇게 공유자 당사자간의 이해관계 때문에 협의가 되지 않으면, 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. 이때 법원은 부동산을 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감소될 염려가 있는 때에는 그 부동산에 대해서 경매를 명할 수 있다. 다시 말해 형식적 경매(임의경매)를 통해 매각대금으로 정산한다는 얘기다(민법 제269조 참조).

따라서 공동으로 소유한 땅은 현물분할이 원칙이다. 물론 다른 공유자의 지분을 매수하고 그 대금을 지급하는 가액배상 방법도 있다. 하지만 현물분할 또는 가액배상 방법에 관해 협의가 되지 않으면, 결국 경매를 통해 매각대금으로 나눠 갖게 된다. 공유물분할을 위한 형식적인 경매에 있어, 공유자(경매신청자)는 매수인의 자격이 있다. 그러나 다른 공유자는 우선매수권의 자격이 주어지지 않는다.

한편, 공동으로 소유하고 있는 부동산의 관리(이용방법)는 공유자 지분의 과반수로서 결정한다. 하지만 보존(수리 등) 행위는 각자가 할 수 있다(민법 제265조 참조). 특히 공유자는 다른 공유자의 동의 없이는 절대로 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다(민법 제264조 참조).

참고로 집합건물의 공용부분을 비롯해 경계에 설치된 경계표, 담, 구거 등은 상린자(이웃사람)의 공유로 추정하며, 분할할 수 없다. 다만 경계표, 담, 구거 등이 상린자 일방의 단독비용으로 설치되었거나 담이 건물의 일분인 경우에는 분할할 수 있다(민법 제215조, 제239조 참조).

-카페 ‘Go부자’ (https://cafe.naver.com/gobuja6788),-유튜브 ‘고준석TV’(https://www.youtube.com/channel/UCF_eZbmXq2t-5HS4PqAAUwA?view_as=subscriber)