<성호건 한국부동산개발연구소 대표>

[스포츠서울 | 정리=김자영기자] 토지와 전원주택 매수희망자들 가운데 전원주택 혹은 시공에 대한 하자를 걱정하는 이들이 많다. 필자는 시공전문가는 아니지만 주택 하자문제를 객관적으로 바라볼 수 있는 다양한 경험을 갖고 있다. 중개계약 이후 매도자가 화장실에 물이 새고 있는 것을 고지하지 않았던 것을 알게 돼 하자로 인정되는 누수를 매도자가 수리해준 적도 있었다. 이번 칼럼에서는 소규모 시공에 해당하는 단독주택 시공 하자를 어디까지 체크해야 하는지 알아보겠다.

지어진 주택을 매수했거나 새로 지은 집에서 물이 새는 균열이나 누수가 발생했다면 당연히 하자에 해당한다. 필자는 공인중개사로서 매수자, 매도자와 함께 집을 확인하며 ‘확인설명서’를 작성한다. 집을 살펴볼 당시 확인 되지 않거나 눈으로 보이지 않는 권리 상의 하자에 대해 매도인이 정확하게 설명하도록 하고 이를 기반으로 작성한다. 처음 언급한 사례는 화창한 날 집을 살펴봐 누수를 알 수 없었고 계약 당시 매도인이 누수가 없다고 밝혔기 때문에 소유권 이전 후라도 매도인에게 하자 책임을 물어 수리를 요청할 수 있었다.

이 사건 이후 지어진 전원주택을 계약하거나 새로 집을 지을 때마다 꼭 써넣는 특약사항이 있다. 공인중개사협회에서도 권장하는 특약사항으로 ‘현 시설물 상태의 계약이나 계약시에 매도인(혹은 시공사)이 고지하지 않은 하자 부분에 하자가 있을 경우 하자담보책임과는 별개로 매도인(혹은 시공사)는 이를 수리해주기로 한다. 단 2개월 이후에는 그러하지 아니한다’는 내용이다.

단독주택에서 이 하자에 해당하는 대부분은 누수 관련이다. 단순히 눈에 보이는 방수층이 뚫린 것이라면 비교적 처리가 쉬울 수 있지만 골조나 눈에 보이지 않는 부분에 하자가 생긴 것이라면 생각보다 훨씬 큰 공사가 된다. 다만 이 특약의 경우 지어진 주택 중에 이미 집이 오래 됐다는 사실을 알았고 매도인 역시 고지했으며 이를 알고 샀을 경우에는 매도자에게 하자 책임을 물을 수 없다.

단열 부분은 매수자가 꼼꼼히 확인해야 한다. 간혹 손님들 중에 ‘전원주택이라서 춥다’, 혹은 ‘양평이라서 춥다’는 식으로 접근할 때가 많은데 일부는 맞고 일부는 틀리다. 이는 사람마다 춥다고 느끼는 정도가 주관적인데다 땅이나 집의 컨디션이 모두 제 각각이기 때문이다. 전원주택이여도 정남향에 해가 잘 들고 단열재 작업이 꼼꼼하게 된 집은 도심의 아파트보다 난방비가 적게 든다. 반면 해가 잘 안 들거나 고지가 높거나 산 속 깊숙한 곳이라면 평지보다 춥고 자연스럽게 난방비가 많이 들 수 있다. 따라서 전원주택을 알아볼때는 난방비가 얼마나 드는지 수치적으로 물어보거나 시공할 때 단열재 작업을 꼼꼼히 살피는 것이 좋다.

단열이 좋지 않거나 난방비가 많이 든다면 1차적으로 토지의 위치나 환경을 먼저 체크해야 한다. 매입 후에 생각한 것보다 춥다고 해서 집에 하자가 있다고 말하는 것은 주관적이며 판단기준이 모호하기 때문에 처음부터 꼼꼼히 확인해야 한다.

이 외에 하자와 관련해 체크할 부분은 수도, 전기, 가스, 배수 등이 있으며 공인중개사와 함께 진행할 경우 확인설명서를 통해 확인할 수 있다. 아울러 외형적인 건물의 하자가 아닌 권리상의 하자도 꼭 함께 체크해보길 바란다.

<성호건 한국부동산개발연구소 대표>