성호건 한국부동산개발연구소 대표.

[스포츠서울 | 정리=김자영기자] 2022년 임인년 새해를 맞아 부동산시장 중에서도 보다 특화되어 있는 토지시장에 대해 살펴보겠다. 2022년 재테크 키워드는 단연 ‘금리’이다. 금리는 부동산 시장에도 큰 영향을 미친다. 투자와 재테크 시장에는 대출 및 레버리지를 통한 자산의 규모 확대가 이뤄지고 있다. 특히 부동산 상품은 소위 ‘영끌’의 중심에 있다. 그러다 보니 금리에 대한 부분은 부동산 흐름에 많은 영향을 미칠 전망이다.

세계적인 흐름은 이미 금리인상으로 흘러가고 있어 1990년~2000대 처럼 고금리 시대로 이어질 것인지도 주목할 점이다. 고금리 시대가 온다면 부채의 이자에 대한 부담은 커지고 부채 축소로 이어진다. 이는 부채를 단순히 갚는다는 것 뿐만 아니라 부채가 많이 포함된 자산을 정리한다는 개념이기도 하다. 이러한 흐름 때문에 많은 전문가들은 금리가 오르면 부동산 사장에 나오는 매물들이 많아질 것이고 이에 따라 부동산 가격이 떨어질 것으로 전망한다.

물론 부동산 히스토리를 살펴보면 장기적으로 부동산 가격은 앞으로도 우상향 할 것이다. 다만 이번 정부에 들어 부동산 가격이 천정부지로 치솟았기 때문에 이 가격이 언제 한 번 떨어질 것인지, 떨어진다면 얼마만의 기간 동안 회복할 것인지는 알 수 없다. 현재의 부동산 시장은 이처럼 매우 복잡하고 예측하기 쉽지 않다.

그러나 오를 곳은 분명 오른다는 것이 필자의 생각이다. 특히 토지시장은 더욱 그렇다. 과거 고금리 시대에도 많은 사람들이 저축을 선호할 때 오히려 부동산을 사들여 오늘날 더 많은 부를 쌓은 사람들이 적지 않다. 특히 모든 부동산의 근본이 되는 토지는 오를 곳 만큼은 확실히 오른다는 것이 필자의 생각이다. 다만 돈만을 쫓아 ‘투기’에 가까운 행위를 한다면 자산에 대한 큰 실수가 나올 수 있다. 따라서 올해만큼은 아래 내용을 꼭 살펴보고 공부하며 건강한 투자를 하도록 하자.

우선 땅을 매입하는 목적과 기준을 명확히해야 한다. 땅 재테크에 실패하는 사람들을 보면 목적과 기준이 명확하지 않고 무조건 ‘돈 되니까’로 귀결되곤 한다. 그러나 이를 좀 더 세분화해 ‘어떤 땅을 통해 돈을 어떻게 벌겠다. 그리고 얼만큼 벌겠다’는 정도의 기준을 잡으면 실패할 확률은 매우 적어진다. 이 중 ‘어떤 땅’이라는 측면에서 내가 평가절하 된 땅, 혹은 경매를 통해 싸게 매입할 것인지, 혹은 조금 비싸게 사더라도 한 지역의 핵심적인 위치에 있는 땅을 살 것인지 등 살펴봐야 한다.

내가 마음에 드는 지역이 있다면 정부 및 지방자치에서 장기 계획을 갖고 국토를 개발하는 ‘도시기본계획’ 정도는 살펴봐야 한다. 개인들이 투자한다면 함부로 개발 및 건축행위가 불가능한 토지를 매입해서는 안 된다. 적어도 어떠한 개발이나 건축행위가 가능해야 그나마 가치를 만들어 낼 수 있는 토지로서 인정받을 수 있기 때문이다. 이러한 것을 살펴보지 않고 ‘싸다’. ‘돈 된다’ 라는 말만 듣고 토지를 매입하는 것은 LH사건과 마찬가지로 맹목적인 ‘투기’일 뿐이다.

마지막으로 아무리 프롭테크가 발달하고 있지만 인터넷만 맹신해서는 안 된다. 꼭 현장을 가서 특수한 상황들은 없는지 살펴봐야 한다. 이런 내용을 잘 살펴보고 스스로 공부한다면 어떤 복잡한 환경에서도 가격이 오를 땅 혹은 부가가치를 만들 수 있는 땅을 매입할 수 있을 것이다.

필자가 세미나를 진행할 때 종종 하는 이야기가 있다. 지방의 평당 10만원짜리의 토지가 20만원, 30만원 되는 것은 쉽다. 그러나 평당 1000만원의 토지가 2000만원, 3000만원 되는 것은 쉽지 않다. 다만 조심할 것은 평당 10만원 혹은 그 이하의 토지들은 개발이 안되는 경우가 상당히 있다. 이 부분만 잘 살피고 공부해서 평가절하 된 토지를 잘 매입한다면 분명 금리와 상관없이 올해도 좋은 결과를 스스로 만들어 낼 수 있을 것이다.

<성호건 한국부동산개발연구소 대표>