[스포츠서울]Q.회사원 K(36)씨.
그는 회사 근처에 전셋집을 구하려고 한다. 다행히 마땅한 아파트가 있어 전세계약을 하려고 보니, 현 소유자가 아파트를 처분하기 위해 매매계약을 체결한 상태였다.

그런데 공인중개사 얘기로는 현 소유자가 아닌, 아파트를 매수하는 매수인과 전세계약을 하면 된다고 한다.아직 소유권이 매수인 앞으로 등기되지 않았어도 전세계약에는 문제가 없는지 궁금하다.

A.일반적으로 매매계약이 완료되고, 매수인에게 소유권이전등기가 넘어가지 않았어도 전세계약은 현 소유자가 아닌, 매수인과 전세계약을 하고 있다. 물론 공인중개사는 매매계약이 이루어졌다는 사실관계를 임차인에게 자세하게 설명해주고 매수인과의 전세계약을 체결하게 된다. 이런 경우 매매계약이 정상적으로 이행되어 매수인 앞으로 소유권이전등기가 완료된다며, 전세계약에는 아무런 문제가 발생되지 않는다.

그러나 매매계약이 정상적으로 이행되지 않으면, 매수인과 전세계약을 한 임차인은 정상적인 전세계약을 주장할 수 없어 피해를 볼 수도 있다. 부동산거래의 경우 매도인과 매수인의 계약불이행 등의 사유로 매매계약 자체가 무효가 되거나 취소 또는 해제가 되는 일이 종종 발생하고 있기 때문이다.

만약 매수인이 소유권을 이전받지 못한다면, 매수인과 체결한 전세계약은 유효한 계약으로 인정받을 수 없다. 현 소유자인 매도인에게 대항할 수 없다는 얘기다.

다시 말해 매매계약이 체결된 상태에서 매도인이 매수인에게 임대할 권한을 주었다 해도 매매계약이 해제되면 임대할 권한도 소멸하기 때문이다. 특히 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐
주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 95다32037 참조).

결론적으로 얘기하면 매수인의 매매계약서만 가지고 매수인과 전세계약을 체결하는 것은 임차인에게 문제가 발생할 수도 있다. 따라서 매매계약이 체결된 주택에 안전하게 전세계약을 하려고 하면,매수인보다는 현 소유자인 매도인과 전세계약을 하는 것이 좋다.

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그림|김정택기자 taxi@sportsseoul.com