[스포츠서울] 결혼을 앞두고 경매를 통해 아파트를 구입하고자 하는 고객의 질문이다. 임차인도 없고 인수하는 권리도 없는 깨끗한 아파트를 찾았다는 것이다. 그런데 매각물건명세서에 '대지권미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음'이라고 기재되어 있다고 한다. 그렇다면 고객은 어떤 부분의 확인을 통해 입찰 여부를 결정할 수 있을까?

먼저 대지사용권 의미에 대해 알아보자. 대지사용권이란 구분소유자(집합건물)가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 갖는 권리이다. 이때 대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다. 즉 대지사용권이 있다면 대지권 취득에 문제가 없다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 20조 참조).

분양하는 아파트의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연으로 대지 소유권이전등기가 지연되는 경우가 있다. 이 경우 수분양자가 대금을 지급하여 소유권 취득의 요건을 갖추었다면 해당 수분양자는 대지를 점유·사용할 권리도 취득한다. 즉, 대지사용권을 취득한다는 말이다. 이 같은 사례의 아파트를 경매로 매수하는 경우 매수인은 대지권을 취득한다. 또한 분양자를 상대로 대지권변경등기절차의 이행을 요구할 수 있다(대법원 2004다25338 참조).

반면, 수분양자가 분양대금을 완납하지 않은 경우도 있다. 그럼에도 불구하고 매수인은 대지사용권을 취득할 수 있다. 다만, 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 사유로 한 동시이행항변을 할 수 있다(대법원 2004다58611 참조).

그러나 대지사용권이 없는 경매물건이라면 매수를 피하는 것이 좋다. 예를 들어 오래된 연립·다세대 또는 지방소재 빌라의 경우 실제로 대지사용권이 없는 사례도 있기 때문이다. 이러한 경우 매수인은
 토지소유자로부터 매수청구 또는 지료청구를 당할 수 있다. 뿐만 아니라 건물의 철거를 요청받을 수도 있다.

참고로 대지사용권 유무는 감정평가서를 통해서도 쉽게 판단할 수 있다. 감정평가서상 대지와 건물이 구분되어 평가되어 있고 대지권을 포함하여 평가한 경우 대지사용권이 있다고 본다. 또한, 법원은 매각물건명세서를 통해 대지사용권의 존재를 표시해 주기도 한다.

대지권 미등기는 알고 보면 투자자가 쉽게 위험을 판단할 수 있다. 오히려 대지권미등기를 위험으로 보고 미래가치가 양호한 물건에 입찰경쟁률이 낮아진다면 기회가 될 수도 있다. 대지사용권이 있고 미래가치 또한 양호하다면 입찰에 참여해 보자.

 

 

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