[스포츠서울]Q. 대기업에 다니는 S(34)씨.
그는 부모님과 함께 살기 위해 회사 근처에 있는 단독주택이 마음에 들어 계약하려고 한다. 생애 최초로 내 집 마련을 하는 것이기 때문에 아무런 사고 없이 매매계약을 체결해 소유권을 넘겨받고 싶다.

그런데 매도자(소유자)가 아닌, 배우자가 계약을 하자고 한다. 계약을 하는데 어떤 점에 유의해야 하는지 궁금하다.

A. 부동산 매매계약은 매도자(소유자) 본인이 맞는지 정확하게 확인하는 것이 매우 중요하다. 또한 계약은 당사자인 매도자와 직접 하는 것이 원칙이다. 하지만 매도자의 개인적인 사정으로 인해 그를 대리한 배우자와 계약할 경우, 일상가사 대리권에 의한 계약은 하지 말아야 한다.

왜냐하면, 매도자의 의사에 반하여 배우자가 일방적으로 매매계약을 했다면, 그 계약은 무효가 될 수 있기 때문이다. 물론 부부에게는 일상가사에 관하여 서로 대리권이 있다(민법 제827조 참조). 여기에
부부의 일방이 일상가사에 관해 제3자와 법률행위를 한 때에는 다른 일방은 이로 인해 채무에 대해 연대책임을 지도록 규정하고 있다(민법 제832조 참조).

여기서 일상가사란 부부의 공동생활에서 필요로 하는 통상의 사무(식료품, 연료, 의복구입 및 자녀의 양육 · 교육비 등)를 말한다. 하지만 부부라 해도 배우자 상대방의 부동산을 처분하거나 담보로 제공
하는 행위는 일상가사에 들어가지 않는다는 점이다(대법원 2008다95861 참조).

따라서 일상가사의 범위를 벗어난 부동산 처분행위에 대해서는 일상가사대리가 아닌, 표현대리 방법에 의해 계약을 해야 한다(민법 제126조 참조).다시 말해 매도자(소유자)의 인감증명서가 첨부된 위임장에 부동산에 관한 처분 의사가 있는지 확인해야 한다는 얘기다.

이때 매수자는 매도자와 전화통화에 의한 방법으로 다시 한번 처분의사를 확인하는 것이 좋다. 특히 계약금을 비롯해 중도금, 잔금의 지급은 반드시 배우자 통장이 아닌 매도자(소유자) 명의의 통장으로
입금해줘야 한다.

한편, 매매계약서 작성은 우선 매수하는 부동산의 면적(토지· 건물)을 비롯해 부속건물 또는 미등기건물에 대한 표시가 있어야 한다. 여기에 매매대금에 대한 지급방법과 지급시기(계약금, 중도금, 잔금)을 정해 놓아야 한다.

또한 임차인이 있는 경우에는 목적물의 명도주체(매도· 매수인)가 누구인지를 정확하게 표시해야 한다. 아울러 소유권이전등기 및 점유이전 시기도 정해놓는 것이 좋다. 그 밖에 당사자간의 특별히 약속하는 사항을 정리해 특약사항으로 표시해야 한다.

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