[스포츠서울] Q. 지난해 명예퇴직을 한 K(56)씨.
그는 퇴직 후부터 경매 공부에 매달리고 있다. 퇴직금을 가지고 상가주택에 투자하기 위해서다. 그는 경매가 눈에 들어올 무렵 마음에 끌리는 상가주택을 발견했다.

그런데 등기부등본을 확인해 보니,같은 날짜에 1순위 근저당과 함께 소유권이전청구권가등기(이하 가등기)가 설정되어 있었다. 분명한 것은 기준권리는 근저당인데, 같은 날짜에 설정된 가등기가 경매로 소멸되는 것인지, 아니면 매수인이 인수해야 하는 것인지 궁금하다.

A.등기부에 공시되는 권리(소유권, 근저당권 등)들은 같은 날짜에 설정될 수도 있다. 이런 경우 그 권리들의 순위가 애매하게 보일 수 있다. 하지만 걱정하지 않아도 된다. 법에서는 같은 날짜에 설정된
권리들의 우선순위의 기준을 정해놓고 있기 때문이다.

등기부는 갑구와 을구로 구분하여 권리를 공시하고 있다. 우선 갑구를 살펴보자. 여기에는 소유권에 대한 권리변동 사항에 관련된 권리들이 공시된다.예를 들어 가압류를 비롯해 가등기, 가처분, 환매특
약 등이 공시되고 있다. 반면 을구에는 소유권 이외의 권리들이 공시되는 곳이다. 예를 들어 근저당권을 비롯해 전세권, 임차권, 지상권, 지역권 등이 공시된다.

이처럼 근저당권은 을구에 공시되고, 가등기는 갑구에 공시되는 권리다. 이렇게 갑구와 을구에 각각 공시된 권리가 같은 날짜, 즉 동년, 동월, 동일일 경우 그 우선순위는 접수번호 순서로 결정한다. 다시 말해 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다. 또한 등기의 순서는 등기기록 중 같은 구(區)에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따른다는 얘기다(부동산등기법 제4조 참조).

따라서 을구에 공시된 근저당권과 갑구에 공시된 가등기는 각각의 구에 표시되기 때문에 법에서 정한 접수번호의 선후에 따라 그 우선순위가 결정된다. 근저당권의 접수번호가 빠른 경우, 근저당권은 기준권리가 되기 때문에 가등기는 경매로 소멸한다. 매수인의 부담은 전혀 없다. 그러나 가등기의 접수번호가 앞선 경우에는 매수인은 조심해야 한다. 당연히 선순위 가등기는 경매로 소멸하지 않으며, 당연히 매수인이 부담해야 하는 권리가 된다. 다만 그 선순위 가등기가 담보가등기일 경우, 근저당권과 마찬가지로 기준권리가 되며, 경매로 가등기는 소멸한다.

 

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