[스포츠서울]Q.가정주부 H(48)씨.
그녀는 수도권에 단독주택 1채와 아파트 2채, 그리고 오피스텔 1채를 소유하고 있다. 그런데 투자시점 대비 가격은 거의 오르지 않고 있다. 그래서 현재 살고 있는 아파트만 남겨두고 모두 처분할 생각이다. 그런데 어떤 기준으로 어떤 것을 먼저 처분해야 할지 고민스럽다. 동네 친구들 얘기로는 단독주택부터 처분하라고 한다. 다주택자가 주택을 처분할 때, 그 기준은 무엇이며, 또 빨리 처분할 수 있는 방법은 없는지 궁금하다.

A. 그렇다. 고름은 절대로 살이 되지 않는다. 고름이 된 부동산은 버려야 한다. 다시 말해 미래가치가 없는 부동산을 가지고 있다고 해서 부자가 되는 것은 아니다. 부동산 투자는 개수로 하는 것이 아니
다. 그래서 미래가치 없는 부동산은 하루 빨리 처분하는 것이 좋다. 만약 여러 개의 부동산을 가지고 있다면, 지금 당장 보유할 것과 처분할 것을 골라보자. 이때 그 판단의 기준은 세금이 아닌, 미래가치
에 무게를 두어야 한다.

첫째, 아파트의 경우
아무리 서울 강남에 위치해 있어도 나홀로 아파트는 미래가치에 한계가 있다. 여기에 아파트 단지 규모가 작을수록 미래가치도 작아진다. 특히 교육환경(초 · 중 · 고 · 학원)은 미래가치에 절대적인 영향을 준다. 게다가 편의시설(종합병원, 백화점, 대형마트)을 비롯해 교통환경(지하철), 자연환경까지 취약한 지역이라면 하루 빨리 처분하는 것이 좋다. 또한 재건축 아파트인 경우에도 재건축에 따른 미래가치 상승을 기대할 수 없으면, 계속 보유하는 것보다 매도하자. 특히 수도권의 경우, 중 · 대형 아파트는 미래가치가 더 떨어진다는 사실을 명심하자.

둘째, 오피스텔의 경우
미래가치는 자본수익+ 임대수익이다. 하지만 오피스텔의 경우에는 임대수익만 보고 투자한 경우가 많은 편이다. 그런데 임대수익은 자산의 증가보다, 현상 유지 수단일 뿐이다. 즉, 임대수익은 부합물이지 미래가치 그 자체는 아니다. 최근 들어 오피스텔의 미래가치는 장담할 수 없는 수준이다. 왜냐하면, 공급이 많아졌고, 소형 아파트가 증가하고 있기 때문이다. 한편 오피스텔과 아파트를 비교해 보자.

오피스텔은 아파트에 비해 전용면적이 작은 편이다. 게다가 관리비도 비싸다. 아파트에 비해 경쟁력이 떨어진다는 얘기다. 만약 오피스텔에 자본수익이 생기지 않고 있다면, 미련없이 처분하자.

셋째, 단독주택의 경우
단독주택(다세대 · 다가구)은 세월이 흐를수록 건물의 가치는 떨어지고 수리비는 증가한다. 이를 상계시키고, 미래가치를 보장할 수 있는 것은 땅값 상승 밖에 없다. 만약 땅값이 지속적으로 상승하고 있지 않으면 처분하자. 또한 주택의 재개발에 희망을 갖는 것보다, 그 가능성이 낮으면 처분하자. 특히 오래된 주택을 새로 지어, 다세대 · 다가구 주택으로 거듭나는 것은 의미없다. 최소한 동네 상권이 형성되어, 주택이 꼬마빌딩으로 거듭날 수 있어야 미래가치가 담보되는 것이다.

참고로 주택이 안 팔린다고 해서 가격만 싸게 내놓거나 중개수수료를 많이 준다고 해결되는 것은 아니다. 매수자 입장에서 생각해보면 같은 값이거나 다소 비싸더라도 잘 수리된, 깨끗한 주택을 선호할 것이다. 따라서 주택을 빨리 처분하려면, 건물을 수리하자. 예를 들어 화장실을 비롯해 창틀, 마룻바닥, 실내 전등 등을 수리해서 처분하자.

 

연예계 스타들의 수십억~수백억원 빌딩 매입 소식에 허탈하신가요? 똑똑한 내집마련, 부동산재테크로 부자가 되고 싶은 독자들을 위해 스포츠서울이 [부동산 1분 클리닉]코너를 연재합니다. 국내 내로라는 연예계 및 스포츠 톱스타 수십명의 자산관리를 해온 고준석 동국대학교 겸임교수가 실전 사례별 부동산 Q&A로 핵심을 콕 집어줍니다. 전문가의 오랜 내공이 담긴 부자로 가는 지름길, 놓치면 스튜핏! 눈여겨 보고 실행하면 내일의 부자, 슈퍼그뤠 잇!<편집자주>

카페 'Go부자' (https://cafe.naver.com/gobuja6788)