판교 크래프톤타워. 제공| 신한알파리츠

용산 더 프라임 오피스빌딩. 제공| 신한알파리츠

[스포츠서울 이주희 기자] 상장한 지 1년을 갓 넘어선 신한알파리츠의 성장세가 가파르다. 국내 증시에 상장된 리츠(부동산투자회사·REITs) 중 주가가 가장 크게 오르면서 성장 비결에 관심이 쏠린다.

18일 한국거래소에 따르면 신한알파리츠 주가는 이날 7920원을 기록, 상장 당시 공모가(5000원)에 견줘 58.4% 상승했다. 국내 상장 리츠들 주가는 연초 이래 28~44%로 강세를 보였지만 신한알파리츠는 이달초 52주 신저가(8250원)를 경신하는 등 단연 앞서 나가고 있다.

지난해 8월 8일 상장한 신한알파리츠는 성장형 리츠로 안정적인 배당수익률, 손쉬운 매매거래 등이 장점으로 꼽힌다.

신한알파리츠의 기초 자산은 판교 크래프톤타워와 용산 더프라임 오피스빌딩으로 임대율은 각각 99.7%, 99.2%로 100%에 가깝다. 자산 비중은 크래프톤타워가 76%, 더 프라임은 매입 당시 32.9%에서 우선주 감자를 진행하면서 지분율 100%로 확대됐다.

판교역과 연결된 판교 크래프톤타워는 지난해 4월 5180억원에 매입했다. 이는 인근 유사 오피스의 시장가격보다 100억원 저렴한 수준으로 알려졌다.

주요 임차인으로는 크래프톤(구 블루홀), 네이버, 무지(MUJI), 스노우와 병원, 은행 및 증권사 지점이 들어왔다. 하지만 평균 임대료는 월6만8637원(3.3㎡)으로 분당권역 평균 월 임대료(5만2500원) 대비 높은 수준이다. 신축빌딩인 점과 우수한 입지적 장점 때문인 것으로 풀이된다.

1650억원에 매입한 용산 더 프라임의 주요 임차인은 유베이스, 신한생명, KT와 편의점, 커피숍 같은 리테일업체 등으로 자연공실률을 제외하면 사실상 만실이다. 임차인 대부분이 3년 이상 장기계약을 했고, 위치 또한 용산 역세권으로 용산 국제업무지구, 미군기지 이전 등 개발 호재가 존재한다.

두 곳의 임대료는 연간 약 3% 인상되는 조건인 반면, 영업비용은 변동이 크지 않아 임대료 수익은 연간 2~3% 상승 가능할 것으로 보인다.

이경자 삼성증권 연구원은 “상장리츠 장점은 영속형으로 자산의 추가 편입이 가능하고 만기가 없어 거래비용 감소로 투자자들의 목표수익률을 높일 수 있다”고 말했다.

또 리츠 투자의 최대 장점으론 실적 가시성이 높고 배당금이 예측 가능하다는 점인데, 신한알파리츠는 상장 이후 두 차례 배당금을 지급했고 최근 배당금은 당초 계획보다 약 1%포인트높은 것으로 알려졌다.

배세호 신한금융투자 연구원은 “현재 배당가능한 수익의 90% 이상을 배당했을 때 법인세가 면세돼 상장 리츠 배당금은 운영자금(FFO)과 직결된다”며 “FFO는 리츠의 배당가능한 수익을 측정하는 척도로 3기(2019년4월~9월)의 주당 배당금은 138원으로 추정된다”고 분석했다.

이어 “배당금은 앞으로 3년간 연간 5.6% 상승할 것으로 보인다”며 “장기 임대차 계약으로 영업수익이 2.6% 증가하는데 반해 비용 증가가 제한적이기 때문”이라고 설명했다.

신한알파리츠의 올해 연결 영업수익은 457억원, 영업이익은 265억원, FFO는 131억원으로 예상된다.

증권업계는 이 리츠의 향후 5년간 배당수익률이 3~7% 수준이라고 전망하고 있다.

상장 리츠 시장이 향후 성장세를 보이며 코스피 시총 2%까지 차지할 것으로 추정되고 있다 .

금융감독원에 따르면 올 6월말 기준 총 228개의 리츠가 설립됐고 총 자산규모는 44조원이다. 이 중 상장리츠는 5개이고 이들의 총 자산규모는 1조5000억원 수준이다.

2002년 총 자산규모 5584억원으로 시작한 리츠는 2014년부터 올 6월까지 총 자산 규모는 약 32조2000억원으로 증가했고, 리츠 수는 148개 늘었다.

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