[스포츠서울 조현정기자] ‘팬데믹시대엔 상가투자가 필수?’

신종코로나바이러스 감염증(이하 코로나19)의 장기화로 전 세계 경제가 큰 타격을 입어 소득이 줄어든 직장인과 자영업자들이 속출하고 있다. 기존 소득 외에도 매달 고정적인 (임대)수입을 가져다주는 수익형 부동산의 대표격인 상가투자가 재테크와 노후준비 수단으로 각광받고 있다. 코로나19로 언택트 소비문화가 자리잡으면서 중심 상업지인 명동, 이태원을 비롯한 상가 공실률이 역대 최고치인데 상가투자에 관심있는 사람들은 오히려 늘었다.

[富토크]에선 22년간 상가투자 전문가로 활약해온 최원철 상가몽땅 빅데이터 정보연구원 원장을 만나 왜 상가에 투자하는지, 상가투자시 고려해야 할 점, 투자 유망지 등에 대해 들어봤다.

많은 언론에서 작년 코로나19 때문에 상가들의 공실이 많고 자영업자가 줄도산하며 굉장히 많은 어려움 겪고 있다고 보도했다. 그런데 공실이 많이 생겼는데도 상가투자를 하려는 사람들은 코로나19 이전인 2018~2019년에 비해 늘었다. 그 이유가 있다. 첫번째로는 주거용 부동산에 대한 규제가 강하다보니 자금을 갖고 있는 분들이 수익형 부동산으로 이동했다. 둘째는 상담하면서 알게된 현장에서 느낀 내 견해인데, 본의 아니게 코로나19 때문에 수입이 줄어들어 일정 부분 자금을 갖고 있는 사람들이 ‘내가 일을 안해도 최소한 생활이 될 수 있는 현금이 들어오는 파이프라인을 상가를 통해 만들어야겠다’고 생각하는 것 같다. 주거용 부동산은 세금강화와 대출규제가 심해 상가 투자쪽으로 가는 게 맞다. 대기업이나 IT기업에 다니는 분들은 타격이 별로 없는데 중소기업에 다니고 2억~3억원의 여유자금을 가진 분들이 매달 현금이 들어오는 파이프라인으로 상가를 주목하고 있다. 오피스텔도 주거용 부동산에 포함되는 경우도 있어서 상가투자에 대한 관심도가 높아졌다는 걸 현장에서 느꼈다.

나는 22년간 오직 상가만 전문으로 연구했다. 이런 질문을 굉장히 많이 받는다. ‘2021년 상가투자를 해야 할까, 말아야 할까’ 라고 물으면 무조건 하라고 한다. 단 ‘OOO한 것은 조심하고 OOO한 것은 하라’고 말한다. 팬데믹 현상은 일회적인 게 아니다. 얼마전 뉴스에 아프리카쪽에 에볼라바이러스가 창궐하고 있다고 하더라. 이럴 경우를 대비해 현금이 들어오는 수익성 부동산에 투자해야 한다. 나는 아주 오래 전부터 상가투자를 해야 한다고 얘기했다. 2년에 한개씩만 상가 투자를 하면 월세가 100만원 씩만 나와도 10년이면 500만~700만원이 들어온다. 그동안 아파트시장이 좋다보니 투자자들이 아파트 갭투자로 시세차익을 올리는 투자쪽으로 접근해서 상가쪽으로 잘 안넘어왔다.

상가투자에서 가장 중요하고 우선적으로 고려해야 할 점은 위치, 가격, 업종, 상권, 유동인구 중에서 무엇일 것 같나 . 부동산에서 가장 중요한 건 입지라고 다들 알고 있다. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라는 말이 있지 않나. 상가도 물론 입지가 중요하지만 매출이 잘 나오고 월세가 잘 나오며 영업이 잘 되는 조건하에서 상권을 꼭 같이 얘기한다. 상권은 입지가 아니다. 상권은 생물과 같아서 흐르고 변한다. 상가투자에서 입지가 중요하지 않다는 건 아닌데 상가투자는 일단 상권부터 판단하고 현재 위치에 고정돼 있는 상가의 입지를 고려하면 실패하지 않는다. 일반 사람들은 거꾸로 한다. 상권이 중요하다는 걸 알면서도 상가투자나 창업할 때 입지부터 고려한다. 부동산에서 입지가 중요하다는 걸 워낙 많이 들어서 상권은 중요하게 생각을 안 한다. 입지는 좋은데 상권이 안 좋으면 장사하기 힘들다. 입지는 누구나 알 수 있다. 현장에 가보면 사거리 코너에 있는지, 이면도로에 접했는지 등 판단하기 어렵지 않다. 그런데 향후 사람들이 더 많이 올지, 지금 소비하는 사람들이 오지 않을지 등은 미래예측 부분이다.상가투자나 창업 때 좋은 입지, 좋은 상권에 투자하고 싶은데 서민한테는 그런 매물이 잘 안온다. 진짜 돈 많은 사람들이 선점해 다음 단계를 골라야 한다. 입지는 좀 떨어지는 B급 입지에 있어도 나중에 상권이 활성화되면 장사가 잘 되고 월세가 잘 나올 수 있으니 가장 중요하게 생각하는 건 상권이다.

상권이란 네이버 등에 개념 정리가 돼 있지만 주거용부동산 투자자들이 그쪽 관점으로 상가투자를 하다 실패한 걸 많이 봤다. 상가는 상권인데 입지가 좋다고 비싸도 산다. 경리단길 상권이 코로나19는 특수한 경우니까 빼고 그 이전인 2018~2019년부터 유동인구가 줄었다. 지하철공사 통계에 역마다 매년 승·하차 인원이 나와있어서 간접적으로 지하철 역을 이용해 내리고 타는 사람들이 늘었는지 줄었는지 알 수 있다. 2020년은 코로나19 때문에 2018년이나 2019년에 비해 지하철역 승·하차 인원이 확 줄었다. 다들 집에 있으라고 하지 않았나. 과거 경리단길 상권이 좋다고, 장사 잘 되며 사람들이 많이 모인다고 했는데 2016~ 2017년부터 예전같지 않다고 기사도 조금씩 났다. 사람들이 꽉 차던 곳, 상권이 좋았던 지역이었고 입지는 그대로인데 왜 공실이 날까. 바로 상권의 쇠락 때문이다. 상권은 소비자의 범위라고 생각하면 된다. 상권이 좋아졌다면 소비자의 범위가 늘어났고, 변함없으면 상권이 항아리 상권처럼 고정되어 있다고 이해하면 된다.

상권이 활성화된, 즉 소비자의 범위가 늘어난 이유를 알면 예측해서 투자할 수 있다. 부동산 전문가들이 많지만 예측은 사실 굉장히 위험한 내용인데 나는 자신있게 예측한다. 건방지게 생각할 수도 있지만 22년간 상가만 연구하고 투자해서 그렇다. 이러이러한 원인 때문에 소비자가 들어가서 상권이 좋아지니 투자하라고 확신있게 얘기한다. 또 여기는 상권이 좋아보이지만 경리단길처럼 쇠락하니 갖고 있으면 처분하라고도 한다. 논리적으로 다른 곳의 사례를 들어서 이해할 수 있게 설명한다.

● 상가 몽땅 빅데이터정보연구원 원장, 도서출판 상가몽땅 대표, SJ부동산전략연구소 대표,

●저서: ‘상가투자 보물찾기’, ‘新 상가투자 보물찾기’, ‘명품상가중개실무’, ‘상가세무가이드북’, ‘대박상가번성입지’, ‘부동산투자입문서’, ‘최원철의 상가투자바이블’, ‘최원철의 상가중개실무 바이블’

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