상가투자 전문가 최원철

[스포츠서울 조현정기자] 팬데믹시대엔 상가투자가 필수?’

신종코로나바이러스 감염증(이하 코로나19)의 장기화로 전 세계 경제가 큰 타격을 입어 소득이 줄어든 직장인과 자영업자들이 속출하고 있다. 기존 소득 외에도 매달 고정적인 (임대)수입을 가져다주는 수익형 부동산의 대표격인 상가투자가 재테크와 노후준비 수단으로 각광받고 있다. 코로나19로 언택트 소비문화가 자리잡으면서 중심 상업지인 명동, 이태원을 비롯한 상가 공실률이 역대 최고치인데 상가투자에 관심있는 사람들은 오히려 늘었다.

[富토크]에선 22년간 상가투자 전문가로 활약해온 최원철 상가몽땅 빅데이터 정보연구원 원장을 만나 왜 상가에 투자하는지, 상가투자시 고려해야 할 점, 투자 유망지 등에 대해 들어봤다.

상권은 자연상권과 계획상권으로 구분한다. 이를 구분 안 하면 답사다닐 때 혼란스럽다. 연남동, 성수동, 송리단길은 옛날부터 자연스럽게 상권이 형성돼 자연상권에 속한다. 송리단길은 방이동 먹자골목이나 주택가가 카페거리로 바뀐 것이다. 그렇지 않고 신도시나 계획도시로 상업지가 새로 공급되고 아파트가 입주하면서 상권이 형성되는 걸 계획상권이라 한다. 앞의 세 군데 자연상권은 투자 금액대가 크다. 대지 60평에 2층짜리를 사야 하는데 토지가격이 안쪽으로 들어가도 평당 5000만원 하니 30억 정도 한다. 현금 3억~5억원을 갖고 있는 사람들이 접근하기 힘들다. 꼬마건물이 현금 15억원 전후로 사서 리모델링해 카페로 꾸며 자산가치를 올리는 것 아닌가. 30억원 정도에 사서 근린생활시설로 용도변경하면 월세 1500만원 정도라 임대 수익률은 3%다. 상권이 활성화돼 지가상승이 이어져 나중에 팔 때 양도차익이 생긴다.

계획상권이나 구분등기된 상가는 강남에도 있다. 오피스텔 저층부가 상가인 곳인데 10~12평 정도이고 강남은 10억~15억원으로 평당 1억원이라고 생각하면 된다. 그런데도 매물이 없고 만만치 않다. 임대수익률은 3% 정도다.

상권이 활성화될 곳으로는 1순위가 영종도다. 자연적으로 옛날에 사람들이 살았고 인위적으로 도시계획해서 만든 게 아닌 자연상권인 을왕리해수욕장이 있다. 영종 하늘신도시, 공항신도시 이런 곳을 말한다. 영종도라고 다 좋은 건 아니어서 구분해야 한다. 관심을 갖고 상담하는 분들에게 2억~3억원으로 투자하려면 운서역쪽은 삼가하고 영종 하늘신도시 중심상업지역을 적극 추천한다.

영종도를 검색해보면 뉴스에 나오는 이미지가 너무 안 좋다. 과거 미분양이 많아 거기 상가들이 경매에 많이 나왔다. 당시 아파트가 미분양돼 준공했는데도 입주가 안돼 불꺼진 곳이 많았다. 초창기 분양받은 분들은 미분양될지 모르고 상가를 분양받았을 거 아닌가. 입주자가 소비자의 범위인데 그게 없는 거여서 10년 정도 아파트가 미분양됐고 인천공항 빼고는 학교 등 기반시설이 없어 인천 청라지구나 강서구 화곡동 등에서 출퇴근했다. 소비자가 없으니 상가도 안 좋았다. 상가분양받고 공실 2~3년 돼서 경매당하는 사례가 꽤 많았고 뉴스는 그런 곳에 집중돼 있었다. 지금도 영종도 얘기하면 고개를 젓는다.

그런데 미분양된 아파트가 올랐다. 전세수요와 실수요자 들어와서이다. 통계상으로도 KB국민은행 부동산정보인 ‘리브온’의 상권분석에 따르면 영종 하늘신도시는 코로나19 때 오히려 매출이 올랐다. 하늘신도시의 아파트가 계속 입주하면서 중심상업지역 매출도 계속 올라가고 있다. 코로나19가 문제돼도 재택근무하면서 배달을 겸하는 업종 등은 매출이 더 오를 수 밖에 없다. 아파트가 계속 입주 중이고 입주 세대수가 계속 증가해 상가와 오피스텔도 계속 공급 중이다. 인천공항 제4활주로 건설과 복합리조트 공사가 진행되고 속도도 빨라졌다. 한국이 코로나19 때문에 위상이 올라가 외국투자자본이 들어와 개발속도가 붙었다. 현금 2억~3억원에 대출 50%를 일으켜 5억원짜리 상가의 경우 임대수익률이 5~6% 다. 고정적으로 월세가 들어오면 월급이 줄거나 자영업자가 매출 안 나오면 상가 2개에서 400만원쯤 나와 버틸 수가 있다. 영종도는 국격상승으로 외국에서 관광객이 왔을 때 관광을 제대로 할 수 있다. 관광 인프라가 많이 있어야 하는데 영종도는 복합리조트 5개를 운영할 계획이다. 복합리조트 파라다이스시티는 개장 1년 8개월 만에 250만명이 방문했다, 옥상에 멋진 풀도 있고 명품도 있다.

상가투자에서 가장 중요한 게 상권이라 했는데 상권은 사는 사람인 정주인구와 어떤 요인 때문에 오는 유입인구에 의해 결정된다. 서울 강남역 상권은 둘다 겸비했다. 영종도는 아파트가 몇 천 세대 공급되고 오피스텔도 1만실이 공급된다. 복합리조트가 완성되고 제4활주로가 들어오면 아파트와 오피스텔 입주자가 정주인구가 되고, 복합리조트 때문에 외국인 유입인구가 들어올 것이어서 오프라인 강의 때 강력추천한다.

●상가 몽땅 빅데이터정보연구원 원장, 도서출판 상가몽땅 대표, SJ부동산전략연구소 대표,

●저서: ‘상가투자 보물찾기’, ‘新 상가투자 보물찾기’, ‘명품상가중개실무’, ‘상가세무가이드북’, ‘대박상가번성입지’, ‘부동산투자입문서’, ‘최원철의 상가투자바이블’, ‘최원철의 상가중개실무 바이블’

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