성호건 한국부동산개발연구소 대표.

[스포츠서울 | 정리=김자영기자] 코로나19가 지속되면서 전원주택을 찾는 도시 사람들이 늘고 있다. 필자가 있는 양평의 경우 2020년과 2021년 거래량이 2019년 대비 2배 이상 증가한 곳이 많다. 이는 지방의 경제적인 관점에서도 긍정적인 영향을 미쳤다. 자연스럽게 인구유입으로 이어졌고 지방 시장경제가 활성화 됐기 때문이다.

그러나 코로나19가 만 2년이 돼가는 시점에 처음으로 도시에 집을 갖고 세컨하우스로 전원주택을 가진 사람들에게 ‘종합부동산세(이하 종부세) 폭탄’이 터지고 말았다. 농어촌 주택에 대한 조세특례제한법도 있긴 하지만 일반적인 경우에는 지방의 세컨하우스도 주택수에 포함돼 도시에 갖고 있는 주택과 합해 다주택자로 취급되기 때문이다.

즉, 이렇게 다주택자가 되면 1주택자 비과세 혜택 제외는 물론 양도세 중과나 종부세 중과 대상이 된다. 이처럼 지방에 전원주택을 가졌다는 이유로 종부세 폭탄을 맞았다는 이야기가 나오자 다시 주택을 팔려고 내놓거나 매입시기를 미루는 경우가 늘었다. 또 토지 값이 계속해서 오르는 것을 고려해 토지만 먼저 사 놓는 사례도 증가했다. 이제 겨우 지방 시장 경제가 살아나려고 하는데 정부 규제로 혼란이 가중된 것이다.

양도세의 경우 1세대 1주택자에 대한 비과세 기준을 9억에서 12억으로 상향시켰지만 전원주택을 세컨하우스로 가질 경우에는 의미가 없다. 기존에 소유했던 주택의 공시가격이 10억이었다면 이번 상향 이전에는 어차피 비과세 혜택에 해당되지 않아 전원주택이라도 사려고 했던 사람들은 상당히 불편한 상황이 될 수 있다. 종부세의 경우 토지는 공시가격 5억원까지 공제가 된다. 지방 토지의 공시가격이 5억이면 대부분은 해당되지 않을 상당히 큰 금액이다. 문제는 주택이다. 주택의 경우 공시가격 6억원, 그리고 1세대 1주택자일 경우 추가 5억원을 공제해줘 공시가격 11억까지 종부세를 공제받을 수 있었다. 그러나 전원주택을 세컨하우스로 소유할 경우 5억원이란 공제 금액은 받을 수 없다.

우리는 전원주택을 매입하고 세컨하우스로 갖고자 하는 사람들의 심리가 ‘투기’와 관련된 것인가를 짚어봐야 한다. 사실 필자 역시 지방 토지나 전원주택으로도 얼마든지 재테크가 가능하다고 얘기해왔다. 그러나 이것은 지극히 부동산에 개발이나 건축을 통한 부가가치를 직접 생산하는 ‘디벨로퍼’적인 마인드에서 접근했던 것이다. 단순히 환경이나 시간에 의한 시세차이를 발생시키는 것은 흔하지 않다.

오히려 이 시장에 접근하는 대부분 사람들은 환금성에 대해 걱정한다. 그런 단점을 안고서도 로망을 실현하고자, 혹은 자연 친화적인 삶과 삶에 힐링 공간을 찾고자 전원주택을 원하는 것이다. 이렇게 특수성을 갖는 주택임에도 불구하고 단순히 ‘주택’이라는 이유로 모든 투기 관련 규제에 함께 얽혀있는 것이다. 다만 이것을 ‘탁상공론 규제 정책’이라고 비판하고 싶지는 않다. 전원주택 시장은 코로나19 이후 대중화돼 정부 정책에서도 사각지대에 놓여있었다고 생각한다.

그러나 이제는 다르다. 많은 전문가들이 전원주택에 대한 규제에 대해 여러가지 시선으로 부당함을 주장하며 또 다른 검토가 필요하다고 목소리를 높이고 있다. 이런 검토는 및 주장은 지자체에서도 주목받기 시작했다. 지난해 연말 경상북도는 지자체 최초로 인구감소에 대한 생존전략으로 ‘듀얼라이프’ 정책을 제시했다. 듀얼라이프란 도시 외에 다른 지역과 특별한 관계를 맺고 거점을 마련한 ‘두 지역 살기’를 의미한다. 이를 위해 농어촌주택 및 고향주택 기준 완화, 별장 기준 명확화, 빈집 또는 농어촌주택의 취득세 및 재산세 감면 등을 정부에 건의했다.

현재 주거 역할 보다는 투기상품으로 변한 부동산 시장에서 전원주택의 특수성이 갖는 장점은 분명히 있다. 이 시장이 활성화되면 자연스럽게 인구 분산 및 지방경제 활성화, 그리고 사람들의 삶의 만족도가 높아질 수 있다고 생각한다. 물론 무조건적인 혜택으로 시장혼란을 가중화시키는 것은 좋지 않다. 다만, 전원주택 시장 참여자의 목적을 파악하고 그에 맞는 정책을 제시한다면 전원주택은 도시 사람들의 갈증과 지방 자치의 고민들을 해결할 수 있는 방안이 될 수 있다고 생각한다.

<성호건 한국부동산개발연구소 대표>