[스포츠서울] 장윤정·도경완 부부가 지난달 11일 120억 원에 매매한 서울 용산구 한남동 ‘나인원한남’ 전용 244㎡ 소유권 이전 등기를 마쳤으며, 소유자는 1989년생 30대로 별도의 근저당권 설정을 하지 않아 전액 현금으로 대금을 지급한 것으로 보입니다.

장윤정·도경완 부부의 매매가 120억 원은 최근 최고가로 2021년 3월 50억 원에 공동명의로 분양받으며 3년 2개월 만에 70억 원의 시세 차익을 얻었고 양도소득세는 20억 원 정도로 낼 것으로 예상돼요.

아울러 서울시 용산구 ‘한남 더힐’ 전용 233㎡(7층)는 지난 1월 94억 5000만 원에 거래됐는데 매수자는 1998년생 20대 중반으로 근저당권을 설정하지 않아 전액 현금으로 대금을 지급한 것으로 보이고, 지난 2월 서울시 강남구 압구정동 현대아파트 전용 196㎡(13층)를 80억 원에 거래했는데 매수자는 1992년생 30대 초반으로 근저당 채권최고액 15억 원을 제외하면 70억 원에 가까운 대금을 전액 현금으로 지급한 것으로 보입니다.

주택을 사는 경우 대부분 종전 주택의 매각 대금과 그동안 모아 놓았던 자기 자금으로 사기 때문에 현금으로 사는 것이 큰 문제가 없는 경우가 많아요.

그러나 주택 등 부동산과 분양권, 입주권을 거래하는 경우 계약일로부터 30일 이내 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 부동산 실제 거래가격 등을 기재한 ‘부동산 거래계약 신고서‘를 제출해야 합니다.

또한 투기과열지구·조정대상지역 내 모든 주택을 매수하거나 규제 지역 이외 실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택을 매수한 경우 매수인은 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급 방법을 기재한 ‘주택취득 자금 조달 및 입주계획서’를 증빙서류와 같이 제출해야 해요.

자금조달 항목에는 자기 자금은 금융기관의 예금액, 주식·채권 매각 대금, 증여·상속 금액, 현금과 부동산 등 처분 금액을 기재하고, 차입금에는 금융기관의 대출액, 임대보증금, 회사 지원금 그리고 사채 등을 기재하고 잔고증명서, 증여·상속세 신고서, 소득금액 증명원, 부동산 매매계약서, 부채증명서 등을 첨부하여 제출해야 합니다.

예를 들어 A가 100억 원의 주택을 구입하면서 금융기관 예금액 30억 원, 금융기관 대출 30억 원, 부동산 처분 대금 40억 원으로 주택을 구입하는 경우 거래 신고할 때 제출하는 서류는 예금잔액증명서, 금융거래확인서, 부동산매매계약서 등 서류 3개를 계획서에 같이 제출해야 해요.

B가 110억 원의 주택을 구입하면서 금융기관 예금액 40억 원, 주식 매각 대금 10억 원, 증여 30억 원, 임대보증금 30억 원으로 주택을 구입하는 경우 거래 신고할 때 제출하는 서류는 예금잔액증명서, 주식거래명세서, 증여세 신고서, 부동산 임대차계약서 등 서류 4개를 계획서에 같이 제출하여야 합니다.

자금조달계획서 및 증빙자료 확인 결과 자금출처가 부족하거나 증여가 의심되는 경우 탈세 의심 자료로 국세청에 통보하면 국세청에서는 주택 취득 자금에 대한 자금출처 세무조사를 하게 돼요.

국세청은 소득이 없는 미성년자가 부동산을 취득하거나 성년자라도 직업·연령·소득 및 재산 상태 등에 맞지 않게 고가의 주택을 취득한 경우 부모로부터 취득 자금을 증여받은 혐의가 있는 경우에는 본인은 물론 부모까지 동시에 세무조사 대상자로 선정할 수 있습니다.

자금조달계획서 신고 항목 중 정상적인 자금 조달로 보기 어려워 편법 증여가 의심되는 자료로 관계기관에서 통보한 경우와 자금 원천이 충분한 경우라도 취득한 자산과 자금사용처 항목에 대응하는 원천이 일치하지 않는 경우도 세무조사해요.

자금출처 조사 결과 자금 출처가 명확하게 확인되지 않으면 그 자금을 다른 사람으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 매깁니다.

나인원 한남, 한남더힐, 압구정 현대아파트 등 수십억 원의 고가 주택을 20~30대가 구입한 경우 자금 출처 서류 검증과 자금출처 세무조사 대비를 해야겠습니다.

[스타稅스토리]는 국세청 출신 베테랑 박영범 세무사가 생생하게 들려주는 인기 연예인 및 스포츠 스타들의 세금과 관련한 실제 이야기입니다.