[스포츠서울]맹지란 길이 없는 땅을 말하며, 비교적 땅값이 싸다. 땅이 도로에 접해 있지 않아 건축이 불가능하고 활용도가 낮기 때문이다. 일반적으로 투자자들은 맹지라는 단순한 이유 하나 때문에 투자를 기피한다.

그러나 맹지 중에서도 용도지역 등이 우수해 미래가치가 있는 땅들이 존재하고 있다. 게다가 맹지에 길을 낼 수 있다면 땅의 가치는 크게 달라질 수 있다. 특히 아래 3가지 방법을 잘 활용한다면 맹지라 해도 미래가치는 충분하다.

첫째, 토지사용승낙을 받자.

예를 들어 A, B 토지가 있다. A는 맹지이고 B는 도로에 접해 있는 땅이다. A 토지는 원활한 도로 진∙출입을 위해 B 토지의 일부에 대한 토지사용승낙을 받아야 한다. 토지사용승낙을 받을 경우 A 토지는 건축허가 및 도로 통행이 가능해져 토지의 활용도가 개선된다. 한편 토지사용승낙서에는 토지의 표시, 사용기간 및 목적, 작성일자, 토지소유자의 인적 사항 및 서명이 필요하다. 해당 토지에 대한 사용료는 상호 협의를 통해 정하면 된다.

둘째, 지역권을 설정하자.

지역권은 맹지인 내 땅(요역지)을 위해 도로에 접해 있는 타인의 땅(승역지)을 이용하는 권리이다(민법 제291조 참조). 다시 말해 도로에 접한 타인의 땅(승역지) 소유자의 허락을 받아 통행로를 확보하
는 것이다. 지역권을 설정해 도로가 확보되면 건축 허가를 받을 수 있다. 지역권은 지역권설정계약과 등기를 마쳐야 효력이 생긴다(민법 제186조 참조). 여기에 지역권은 소유권에 부종하여 이전된다. 내
땅의 매수인에게도 지역권이 이전된다는 뜻이다(대법원 94다12722 참조).

셋째, 주위토지통행권을 확보하자.

주위토지통행권이란 토지소유자가 공로(도로)로 출입할 통로가 없을 때 주위의 토지를 이용할 수 있는 권리이다(민법 제219조 참조). 다만 해당 통로가 없을 때 공로를 출입할 수 없거나, 출입을 위해
과다한 비용이 필요할 때에 한해 적용된다. 이 경우 통행지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 한다. 이는 어느 정도의 통행권이 주어지느냐의 문제다. 예를 들어 맹지인 내 땅이 농지라면 농기계가 다닐 수 있을 정도의 통행로면 된다. 대지라면 집을 지을 수 있는 정도의 폭이다. 만약 통행지 소유자의 이익을 해하지 않는 범위라면 통로를 포장할 수도 있다(대법원 2002다53469 참조). 지역권과 달리 통행로가 고정되어 있는 것은 아니며 주위 토지의 현황이나 사용방법이 달라졌을 때 손해가 적은 다른 장소로 옮겨 통행할 수도 있다(대법원 2004다10268 참조).

그 밖에 도로에 접한 인접토지의 일부를 매입하는 방법도 있다. 그러나 건축법상 토지분할 최소면적 제한이 있으며, 멀쩡한 토지의 일부를 매도하려고 하지 않을 것이다. 따라서 맹지를 탈출하기 위해서는 인접토지와 권리만 잘 활용해도 맹지의 미래가치를 높힐 수 있다. 물론 도로에 접하면서 가치가 오르면 자본수익도 꾀할 수 있다.

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