[스포츠서울]우리가 수익형부동산에 투자할 때 가장 중요한 것은 상권이라고 얘기한다. 좋은 상권에 투자를 해야 매출도 높고 부동산의 가치도 좋아질 수 있기 때문이다. 그런데 정작 좋은 상권을 정확하게 알고 투자하는 투자자는 많지 않다. 단순히 중개업자의 말이나 인터넷상의 정보로 판단하는 경우가 많다. 좋은 상권은 상대적이라 할 수 있다. 값비싼 제품을 판매하는 업종과 저렴한 상품을 판매하는 업종은 동일한 상권에서 다 잘될 수가 없다. 상권의 성향을 잘 파악해서 부동산에 투자를 해야 하는 것이다. 상권의 소비수준을 이해하고 수익률을 판단하는 전략이 필요하다.

또 좋은 상권에 투자하기 위해서는 상권의 성숙도를 파악할 수 있어야 한다. 상권은 처음부터 활발하게 발달된 상권은 없다. 물론 명동이나 강남역처럼 오랜 시간 동안 형성된 상권도 있다. 하지만 현재
는 상권이 작더라도 유동인구가 늘어나고 점점 상권력이 커질 수 있는 지역을 골라야 한다. 하지만 이런 지역을 판단하는 것은 쉽지 않은 일이다.

상권이 발달하는 과정에는 몇 가지 흐름이 있다. 이런 흐름을 알면 투자자는 현재는 저평가되어 있지만 미래가치가 있는 부동산에 투자할 수 있는 것이다. 좋은 상권이 되기 위해서는 기본적으로 가장 중요한 것이 지형지세이다. 땅 모양이 평지이어야 한다. 그리고 도로구조가 너무 넓거나 너무 좁아서는 안 된다. 왕복 2차선에서 4차선 정도가 적당하다. 너무 넓으면 반대편 지역과 상권이 분리될 가능성이 높다. 반대로 너무 좁으면 상권이 커지기가 어렵다. 또 대중교통의 접근성이 좋아야 한다. 유동인구가 유입되기 위해서는 자가용보다는 대중교통으로 접근되어야 한다. 이런 상권에서 다음과 같은 흐름으로 상권이 발달된다.

첫째, 맛집이다. 상권의 형성 초기에는 유동인구가 많지가 않다. 그렇기 때문에 임대료가 상대적으로 싸다. 저렴한 임대료를 기반으로 맛집들이 생겨난다. 이런 맛집들이 하나 둘씩 들어오면서 맛집 거리
가 형성이 된다. 식당들과 개인이 운영하는 카페들로 상권은 맛집 거리로 만들어 진다. 점점 유동인구가 자연스럽게 늘어나게 되는 것이다.

둘째, 프랜차이즈가 늘어난다. 개인들의 맛집들로 구성된 상권에 기업형 프랜차이즈가 들어 오기 시작한다. 스타벅스나 커피빈 같은 기업형 커피브랜드가 입점을 하고, 중형 외식업체들이 영업을 하기 시작한다. 유동인구가 더욱 늘어나게 되고 어느 정도 상권이 알려지기 시작한다.

셋째, 마지막으로 대형 패션브랜드가 진출한다. 상권이 안정적으로 이루어 지면서 자라나 유니클로와 같은 SPA 브랜드 들이 들어오기 시작한다. 이런 대형 패션이 들어오면 상권의 절정기라고 볼 수 있다. 이렇게 상권은 발달을 하게 된다. 맛집에서부터 대형패션 브랜드까지 들어오는 과정에서 지가가 오르게 되고 임대료가 상승하게 된다. 짧게는 10년에서 길게는 20년까지 상권이 발달하는 시간이 소요된다.

좋은 상권은 여러 업종들이 어울려서 조화가 이루어지는 상권이다. 한 업종이 중심이 되는 상권은 오래 갈 수가 없다. 또 주변에 대형 쇼핑시설이 있는 곳은 주의해야 한다. 예를 들어 잠실주변 수익형상
가는 신중히 투자해야 된다. 롯데월드타워 오픈 이후 롯데월드 쇼핑몰로 유동인구가 집중이 되기 때문에 주변 상권이 약화될 수 있다.

결론적으로 수익형 부동산의 투자는 상권의 초기단계에 하는 것이 핵심이다. 또한 상권의 발전가능성을 볼 수 있는 눈을 키우는 것이 필요하다. 현재는 볼품 없는 상권이지만 지속적으로 성장할 수 있는 상권이 수익형 부동산의 미래가치를 좌우할 수가 있기 때문이다.

 

'부동산 어벤져스가 전하는 부동산 부자가 되는 지름길!' 스포츠서울이 금융권 최고의 실력파인 '신한은행 부동산투자자문센터' 부동산 전문가들의 칼럼 [부동산 이실직고(理實直告)]를 매주 주 3회 (월·수· 금요일) 게재합니다. [부동산 이실직고(理實直告)]는 주택(재건축· 재개발), 수익형부동산, 토지, 경매, 부동산세금 등 5가지 분야에 걸쳐 이론과 실전을 겸비한 부동산 전문가 6명의 생생한 칼럼인데요. 독자들의 부동산 지식을 한단계 올려주고, 나아가 부자로 가는 지름길을 제시합니다.<편집자주>