[스포츠서울 조현정기자] 팬데믹시대엔 상가투자가 필수?’

신종코로나바이러스 감염증(이하 코로나19)의 장기화로 전 세계 경제가 큰 타격을 입어 소득이 줄어든 직장인과 자영업자들이 속출하고 있다. 기존 소득 외에도 매달 고정적인 (임대)수입을 가져다주는 수익형 부동산의 대표격인 상가투자가 재테크와 노후준비 수단으로 각광받고 있다. 코로나19로 언택트 소비문화가 자리잡으면서 중심 상업지인 명동, 이태원을 비롯한 상가 공실률이 역대 최고치인데 상가투자에 관심있는 사람들은 오히려 늘었다.

[富토크]에선 22년간 상가투자 전문가로 활약해온 최원철 상가몽땅 빅데이터 정보연구원 원장을 만나 왜 상가에 투자하는지, 상가투자시 고려해야 할 점, 투자 유망지 등에 대해 들어봤다.

순수하게 상가만 할 때는 1억5000만원 정도다. 경매를 통해 적은 자금으로 할 수 있다고 하지만 상권이 안 좋을 가능성이 크다. 유동성 압박을 받아도 상권이 좋고 위치가 좋으면 주변 중개사분들이 저당권을 인수해서 다 팔아줘 좋은 물건은 경매에 잘 나오지 않는다. 가장 싸게 낙찰된 게 105만원인데 부천 송내역쪽 쇼핑몰 4층의 한 호실이 구분등기된 것이었고 44만원까지 유찰됐다. 낙찰받은 사람이 뭐할지 정말 궁금해서 몇 개월 뒤 가보니 4층 전체가 비어있었다. 에스컬레이터만 있고 양쪽으로 비어있는데 하나만 낙찰받은 것이었다. 거기서 테이블에 데스크톱을 놓고 인터넷 쇼핑몰을 하더라. 비어있는 양쪽을 창고처럼 쓰고 의상 사진촬영을 하던데 기가 막히더라. 어떤 아이템이 있는 실수요자에게 10평은 필요할 텐데 월세를 100만원이라도 내야 하지 않나. 처분은 안되는 게 문제지만, 낙찰자는 20대였고 결국 큰 상가로 이전하더라. 대출 50%를 끼고 자기돈 1억5000만원에 3억원 정도면 6~7층의 구분등기된 상가를 살 수 있다. 건물내에서 입지가 안 좋은 상가일 가능성은 있다.

장사도 해보고 투자를 꾸준히 해왔다. 프리미엄 디저트 카페브랜드 ‘투썸플레이스’도 운영했고 공인중개사 사무실도 직원을 채용해서 20여년째 하고 있다. 좋은 상가가 내 눈에 보이는데 현금이 있으면 투자 안할 이유가 없지 않나 .돌다리 두드리듯 신중하게 해서 상가투자에서 실패한 적은 없다. 1년에 상가 하나를 사면 월세는 나오는데 팔 때까지 투자할 돈이 없다. 1억원짜리를 사면 월세 50~70만원을 받고 처분할 때까지 갖고 있고 최소 2년은 보유해야 양도세가 일반 세율로 적용된다. 상가투자를 몇 십 개 하면 부모님에게 물려받았거나 투자해서 돈을 번 것이다. 나는 20년 동안 상가투자한 게 8개 밖에 안된다. 현금 2억원이 있으면 2억원짜리 상가를 사고 5억원 있으면 5억원짜리 상가를 산다. 상가를 갖고 있는 동안 월세만 들어와 2~3년 내에 2억~3억원을 만들면 또 하나 사고. 금액이 클수록 선택의 폭이 크고 좋은 상가를 사게 된다. 상가는 분산투자 대신 5억원이 있으면 2억5000만원씩 두 개를 나누지 말고 똘똘한 하나를 사야 한다. 요즘 30대들이 주식도 많이 하지만 상가투자도 상당히 많이 한다. 2018~2019년 나한테 오는 분들은 여윳돈 4억~5억원을 갖고 있는 최소 50대였다. 얼마 전 내 사무실 옆 건물의 37세인 분이 상담하러 왔는데 현금 30억원이 있었다. 우리 사무실이 판교에 있는데 이 분은 IT기업을 하고 직원도 20명 있다더라. 건물로 사두고 싶다고 했다. 요즘 스타트업으로 돈 번 젊은 분들이 많다.

부동산 어플에 밸류맵, 디스코, 다방, 직방, 한방 등이 있는데 철저하게 상가 만을 위한 앱은 없다. 상가 앱을 1차 개발 완료해 테스트기간을 거쳐 20일부터 오픈 베타 형태로 운영한다. 상가 전문 플랫폼이 필요하다고 생각했다. 많은 상가 매물이 있어 상가투자에 관심있는 분들이 거기서 좋은 매물을 선택하고 분석보고서를 작성해서 내가 계속 올릴 것이다. 추상적으로 얘기했는데 영종도 여기 상권이 어떻다 하고 계속 올릴 것이다. 개인투자자나 창업하는 사람들을 위해 무료로 서비스한다. 나도 필요하고, 많은 분들이 아파트앱처럼 필요하겠다고 해서 조금이라도 기여하고 싶어서 앱을 만들게 됐다. 상가 예측보고서를 쓸 것이니 상가투자들에게 도움이 많이 될 것이다.

상가 어플을 보고 내 책을 읽으면 된다. 내가 쓴 ‘최원철의 상가투자바이블’(상가몽땅)을 기본서처럼 보면 처음 상가투자에 대한 기준을 잡는데 많은 도움이 될 것이다. 상가는 공급자 얘기를 100% 믿으면 안 되고 들은 정보 중 거를 줄 아는 능력을 키운 다음에 투자해야 한다. 정 안 되면 나한테 상담오면 된다. 하하.

●상가 몽땅 빅데이터정보연구원 원장, 도서출판 상가몽땅 대표, SJ부동산전략연구소 대표,

●저서: ‘상가투자 보물찾기’, ‘新 상가투자 보물찾기’, ‘명품상가중개실무’, ‘상가세무가이드북’, ‘대박상가번성입지’, ‘부동산투자입문서’, ‘최원철의 상가투자바이블’, ‘최원철의 상가중개실무 바이블’

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