[스포츠서울] 토지의 미래가치를 파악하기 위해선 토지이용계획확인서를 확인해야 한다. 토지이용계획확인서에는 지목, 면적, 개별공시지가, 용도지역, 용도지구 등 토지에 대한 전반적인 정보가 담겨 있기 때문이다. 그 중에서 특히 눈여겨 보아야 할 것이 용도지역이다.

용도지역은 토지의 효율적인 이용을 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역이다. 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분되며, 세부적으로는 21개의 용도지역이 있다. 모든 토지는 중복되지 않게 하나의 용도지역을 가지고 있다. 그리고 용도지역마다 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등이 달라진다. 만약 하나의 필지에 둘 이상의 용도지역이 혼재해 있다면, 건폐율, 용적률 및 기타 행위제한 사항은 어떻게 적용될까?

이렇게 용도지역이 혼재해 있을 경우, 가장 작은 면적을 차지하는 용도지역을 기준으로 건폐율, 용적률 등이 결정된다. 가장 작은 부분을 차지하는 용도지역의 면적이 330㎡ 이하(노선상업지는 660㎡ 이하)라면 각 용도지역 별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용한다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조 참조). 예를 들어 땅이 제3종일반주거지역에 200㎡. 일반상업지역에 800㎡ 걸쳐 있다고 가정해 보자. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 건폐율은 각각 50%, 80%이다. 이를 가중평균하면 {(50%×200㎡)+(80%×800㎡)}/1,000㎡= 64%가 된다. 즉 64%의 건폐율을 적용받는다. 용적률도 마찬가지다. 서울시 조례에 따르면 제3종일반주거지역의 용적률은 250%, 일반상업지역의 용적률 800%이다. 이를 면적에 따라 가중평균한 {(250%×200㎡)+(800%×800㎡)}/1,000㎡= 690%의 용적률이 적용된다.

반면 가장 작은 부분을 차지하는 용도지역의 면적이 330㎡를 초과하면, 각 지역별로 규제가 적용된다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조 참조). 제3종일반주거지역에 500㎡. 일반상업지역에 500㎡ 걸쳐 있다고 가정해 보자. 이 경우, 제3종일반주거지역은 50%, 일반상업지역은 80%의 건폐율 규제를 받는다. 또한 용적률도 각각 250%, 800%가 적용된다. 이에 따라 한 건물이지만 앞면과 뒷면의 층고가 확 달라지는 경우도 있다.

한편 녹지지역이 다른 용도지역과 혼재할 경우엔 용도지역별로 각각 건폐율과 용적률을 적용한다. 단 규모가 가장 작은 부분이 녹지지역으로서 해당 녹지지역이 330㎡인 경우는 제외된다.

이와 같이 건폐율 · 용적률은 가장 작은 면적의 용도지역을 기준으로 계산방법이 달라진다. 하지만 그 외의 행위제한 사항은 필지 내에서 가장 큰 면적을 차지하는 용도지역의 규정을 적용한다. 또한 건축물이 미관지구나 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 미관지구나 고도지구의 규정을 적용한다.

토지 투자에 있어 용도지역이 중요한 이유는 용도지역에 따라 건폐율 · 용적률 및 기타 행위제한이 달라지기 때문이다. 즉, 용도지역에 따라 토지 활용도가 달라진다는 얘기다. 만약 투자하려는 땅에 용도지역이 혼재해 있다면, 건축상 제한사항이 어떻게 결정되는지 확인해야한다. 그리고 이를 반영하여 미래가치를 판단해야 할 것이다.

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