[스포츠서울] A씨로부터 연락이 왔다. 며칠 전 뉴스에서 군사시설보호구역이 해제된다는 것이었다. 본인이 소유한 토지가 군사시설보호구역으로 묶여 있었는데 이번에 해제되는 지역에 포함되었던 것이다. 그러면서 땅값이 앞으로 얼마나 올라갈지를 문의하고 있다. 그동안 제한사항 때문에 가격이 오르지도 않고 제값을 받지 못한다고 생각하고 있었다고 한다. 그래서 이번 해제로 가격이 오를 것을 기대한다는 것이다.

많은 투자자들이나 소유주들이 군사시설보호구역이 해제되면 땅값이 오를 것으로 기대한다. 하지만 토지의 개발이나 이용 가능성은 높아지지만 단순히 해제만으로 가격이 오르는 것을 기대해서는 안된다.

우선 군사보호시설구역은 군사기지 및 군사시설을 보호하고 군사작전을 원활히 수행하기 위하여 국방부장관이 지정?고시하는 구역을 말한다. 또 군사시설보호구역은 통제보호구역과 제한보호구역으로 구분된다. 통제보호구역은 고도의 군사활동 보장이 요구되는 군사분계선의 인접지역과 군사시설의 기능보전이 요구되는 구역이다. 또 제한보호구역은 군사작전의 원활한 수행을 위하여 필요한 지역과 주민의 안전이 요구되는 구역을 말한다. 이번에 해제된 구역은 제한보호구역이 지역별로 해제가 되었고 강화도지역에서는 통제보호구역이 제한보호구역으로 완화되었다.

통제보호구역에서는 신축이나 개발이 원칙적으로 불가능하나 제한보호구역에서는 군과 협의를 통해서 제한적으로 가능하다. 또 제한보호구역에서 해제되면 건축물의 신축이나 개발시 군과의 사전협의를 받을 필요가 없게 된다. 당연히 지역내의 재산권 행사가 자유로워진다. 그래서 가격이 올라갈 것으로 기대를 하는 것이다. 하지만 이번에 보호구역이 해제된 지역은 군사시설이 밀집한 접경지역이다. 단순히 보호구역에서 해제되었다 하더라도 접경지역들은 그린벨트나 자연환경보전구역으로 지정된 곳이 많이 있다. 이미 중복으로 다른 제한사항들이 많아서 개발하기 어려운 곳들이 더 많다는 것이다.

투자자들은 단순히 군사시설보호구역만 해제되어 개발이 가능하다고 판단해서는 안된다. 보호구역이 해제되어 개발이 가능하더라도 개발에 따른 이익이 발생할 수 있는지 면밀히 판단해야 한다. 토지의
투자원칙이 흔들려서는 안된다. 토지 투자시 가장 중요하면서 기본적인 요소는 인구유입이다. 군사시설보호구역이 해제되어 해당지역으로 인구유입이 될 수 있는 시설이나 산업단지 등이 먼저 선행되어야 한다. 이후 개발가능성을 따져보고 군사시설보호구역이 해제된 지역의 토지에 투자해도 늦지 않다. 단순히 해제가 되었다는 사실만으로 투자를 해서는 안된다. 토지투자는 장기적인 관점에서 바라봐야 한다는 말을 다시 한번 생각해야 한다.

'부동산 어벤져스가 전하는 부동산 부자가 되는 지름길!' 스포츠서울이 금융권 최고의 실력파인 '신한은행 부동산투자자문센터' 부동산 전문가들의 칼럼 [부동산 이실직고(理實直告)]를 매주 주 3회 (월·수· 금요일) 게재합니다. [부동산 이실직고(理實直告)]는 주택(재건축· 재개발), 수익형부동산, 경매, 토지, 부동산세금 등의 분야에서 이론과 실전을 겸비한 부동산 전문가들의 생생한 칼럼인데요. 독자들의 부동산 지식을 한단계 올려주고, 나아가 부자로 가는 지름길을 제시합니다.<편집자주>