[스포츠서울] 배우 이정재가 서울 강남구 분당선 압구정로데오역 인근 꼬마빌딩을 2011년에 47억5000만원에 17억5000만원을 대출받아 샀다가 올해 4월 법인에 82억원에 매각해 34억5000만 원의 시세차익을 얻었다고 화제가 되고 있어요.

이 꼬마빌딩은 지하 1층∼지상 3층, 대지면적 271.10㎡, 연면적 649.05㎡ 규모로 접근성이 좋고 건물 1층에 입주한 음식점이 맛집으로 알려지면서 고객이 많으며 2~3층에는 사무실이 입주해 있다고 해요.

알려진 시세차익은 34억5000만원이지만 실제로 손에 들어오는 수익은 얼마나 되는지 계산해 보겠습니다.

건물은 살 때는 등록세와 중개 수수료 그리고 법무 비용 등이 들어갑니다. 상가 건물은 주택 등과 달리 취득세율이 좀 높은 4%대입니다. 이렇게 취득 비용을 계산해 보면 적어도 약 2억원 정도 취득 비용이 들어간 것으로 보여요.

흔히 부동산을 사기 위하여 들어간 대출이자를 팔 때 비용으로 인정받을 수 있다고 생각하지만 못받습니다. 다만 임대 사업자등록을 하여 대출 비용과 감가상각비용을 종합소득세신고할 때 경비로 올려놓으면 종합소득세에서 절세할 수 있어요.

이중 양도자산 보유 기간에 그 자산에 대한 감가상각비는 종합소득세에 신고할 때 필요경비로 이미 공제받은 경우에는 팔았을 때 취득가액에서 빼서 양도세는 더 내게 되어 이중 공제받지 못합니다.

이정재가 꼬마빌딩을 샀을 때 건물 보수를 했을 수 있습니다. 건물의 사용 용도를 변경, 엘리베이터나 냉난방 장치의 설치, 피난 시설 설치, 개량·확장·증설 등 비용은 건물의 내용연수를 증가시키는 자본적 지출이라고 하여 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증, 실제 지출 사실이 증명되는 계좌이체 등 금융자료가 있다면 취득가액에 넣어주어 양도세를 절세할 수 있어요.

그러나 건물에 대한 인테리어 공사, 도장 공사, 화장실 공사, 타일 공사, 방수 공사, 조명 공사 등은 건물의 내용연수를 증가시키는 것이 아니라 환경과 외관을 보기 좋게 하는 수익적 지출이라고 하여 경비로 인정받을 수 없어요. 양도할 때 임차인에게 지급한 퇴거 보상금이나 이사비용도 비용 인정이 안됩니다.

이정재의 꼬마 빌딩은 취득가액은 취득세와 비용을 2억원을 더하면 49억5000만원으로 양도차익은 32억5000만원이에요.

여기에 보유 기간이 약 9년 정도 되어 장기보유 특별공제액 18%를 적용한 5억8500만원을 빼면 양도소득 금액은 26억6500만원입니다.

이에 해당하는 양도소득 세율 42%를 적용하면 주소지 세무서에 내는 양도소득세는 10억8200만원, 주소지 구청에 내는 개인 지방소득세는 1억800만원으로 합하면 약 12억원 정도 돼요.

그럼 실제 양도수익은 20억정도이고 임대료 수입도 있으니 연간 2억원∼3억 원 정도의 성공적인 부동산 투자입니다.

[스타稅스토리]는 국세청 출신 베테랑 박영범 세무사가 생생하게 들려주는 인기 연예인 및 스포츠 스타들의 세금과 관련한 실제 이야기입니다. 사진| 강영조기자 kanjo@sportsseoul.com