[스포츠서울] 경매투자자 A씨는 최근 서울 반포의 재건축 아파트가 경매로 나오자 입찰을 고려하고 있다. 재건축이 확정된 아파트를 매수할 기회가 생긴 것이다. 그런데 지인으로부터 작년 8∙2 부동산 대책 이후 재건축 아파트의 조합원 지위는 양도가 금지되었다고 들었다. 과연 경매로 재건축 대상 아파트를 매수할 경우 조합원 지위를 승계받을 수 없는지, 매수하더라도 현금 청산이 되는 것인지 궁금하다.

작년 8∙2 부동산 대책으로 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 후부터 조합원 지위 양도가 금지되었다. 서울 전 지역(25개구), 경기 과천시, 성남시 분당구, 대구 수성구, 세종시가 투기과열지구로
지정되었다(주택법 63조 참조). 투기과열지구의 재건축 아파트는 조합설립인가부터 매매∙증여를 하더라도 매수∙양수자는 조합원이 될 수 없다. 다시 말해 투기과열지구의 재건축 아파트를 매수한 경우, 해당 아파트는 현금청산 대상이 된다는 말이다.

또 투기과열지구 내 재개발 사업은 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기시까지 조합원 분양권의 전매가 금지되었다. 8∙2 부동산 대책 이전 민간택지 재개발의 경우 서울 4개구(강남∙서초∙송파∙강동)
와 경기도 과천은 소유권이전등기 시까지 분양권 전매가 불가하고, 서울 나머지 21개구와 성남에 공급되는 민간아파트의 전매제한 기간은 1년 6개월이었다. 서울 서대문구 대흥2구역의 재개발 APT인 신촌 그랑자이가 대표적이다.

다만 매도하는 조합원이 장기 보유한 경우에는 매수인이 조합원 지위를 넘겨받을 수 있다. 매도인이 1세대 1주택자로서 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우이다. 매매시 주의할 점은 매도인의 가족관계증명서와 지방세납부증명서를 요구해 세대원 전체가 1주택인지 확인하는 것이다.

그리고 경∙공매로 물건을 매입하면 조합원 지위를 양도받을 수 있는 경우가 있다. 소유자가 국가∙지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 불이행한 때이다. 경∙공매로 이런 물건이 매각되면 조합원 승계
를 인정하고 있다(도시 및 주거환경정비법 제39조2항, 동법 시행령 제37조 참조).

주의할 것은 금융회사나 국가 및 지방자치단체가 직접 경∙공매를 신청할 때만 해당한다는 점이다. 반면에 개인이 채무 변제를 위해 경매 신청을 한 경우는 낙찰자가 조합원 지위를 승계할 수 없다. 이는
재건축 물건을 양도하기 위해 개인의 근저당권을 통해 경매를 신청하고 낙찰받는 편법을 막기 위함이다.

따라서 경매에서 재건축사업의 조합원 승계는 경매 신청자가 금융기관, 국가, 지방자치단체인지 여부에 달려있다. 다만, 소유자가 신규 분양신청이 아닌, 현금청산을 선택했을 경우도 있어 해당 조합을 통해 확인이 필요하다.

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